L'arrêt du 25 janvier 2024 a tout redistribué. En une décision, la Cour de cassation a renversé des années de jurisprudence sur la location Airbnb en copropriété, créant une situation paradoxale : ce revirement qui semblait clarifier les règles du jeu a en réalité ouvert de nouvelles zones grises. Entre la loi Le Meur, la distinction désormais capitale entre types de clauses d'habitation, et des contrôles en forte hausse en 2026, les propriétaires bailleurs naviguent dans un cadre juridique qui se resserre.
TL;DR : Cet article en bref
- Arrêt Cass. 3e civ. 25 janv. 2024 : une location Airbnb sans services n'est plus automatiquement qualifiée de commerciale, mais reste interdite en clause exclusive d'habitation.
- Loi Le Meur (2024) : une AG peut interdire les meublés de tourisme à la majorité des 2/3, sous conditions strictes de procédure et de modification formelle du règlement.
- Numéro d'enregistrement obligatoire, amende jusqu'à 10 000 €, contrôles renforcés en 2026 : les risques pour les propriétaires non conformes sont bien réels.
Le coup de théâtre du 25 janvier 2024 : la Cour de cassation tranche
Pendant des années, les tribunaux appliquaient une logique quasi automatique : louer son appartement sur Airbnb constituait une activité commerciale par nature, incompatible avec la destination résidentielle des copropriétés dotées d'une clause d'habitation. L'arrêt Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.455 a mis fin à cette approche uniforme. La Cour de cassation a abandonné la qualification automatiquement commerciale pour adopter une grille de lecture fondée sur la nature des services réellement fournis par le propriétaire. Sans prestation annexe (ménage quotidien, accueil personnalisé, petit-déjeuner...), la location meublée de courte durée ne relève plus systématiquement du commerce.
Ce revirement a des conséquences concrètes immédiates pour des milliers de propriétaires bailleurs en France. Ceux qui louent leur bien sans services annexes se retrouvent mieux protégés face aux syndicats qui brandissaient jusqu'alors l'argument de l'activité commerciale. Pourtant, cette nouvelle grille ouvre autant de questions qu'elle en résout : où situer le seuil entre la simple mise à disposition d'un logement et la prestation de services suffisante pour basculer dans le régime commercial ? La réponse relève de l'appréciation souveraine des juges du fond au cas par cas, ce qui maintient les propriétaires dans une incertitude juridique inédite.
Clause simple ou clause exclusive : la nuance qui change tout
L'arrêt de janvier 2024 n'a pas tout résolu pour autant. Il a déplacé le curseur : désormais, la légalité d'une location Airbnb en copropriété dépend moins de la qualification commerciale que de la formulation exacte de la clause d'habitation bourgeoise inscrite dans votre règlement de copropriété. Et cette formulation peut faire la différence entre une activité locative tolérée et une interdiction assortie de dommages et intérêts.
| Critère | Clause d'habitation simple | Clause d'habitation exclusive |
|---|---|---|
| Définition juridique | Interdit l'exercice d'une activité professionnelle ou commerciale dans le lot | Réserve l'usage du lot exclusivement à l'habitation, toute autre activité étant exclue |
| Exemples de formulation | "Les lots ne pourront être utilisés à usage commercial ou professionnel" | "Les lots ne peuvent être occupés qu'à titre d'habitation exclusivement bourgeoise" |
| Location Airbnb sans services autorisée ? | Oui, depuis l'arrêt du 25 janv. 2024 | Non, même sans services annexes |
| Location Airbnb avec services autorisée ? | Non, si l'activité est qualifiée de commerciale | Non, dans tous les cas |
| Jurisprudence de référence | Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.455 | Jurisprudence constante confirmée post-2024 |
Le pire dans cette situation ? Beaucoup de propriétaires n'ont jamais lu leur règlement de copropriété avec attention, ou l'ont parcouru sans mesurer la portée de chaque mot. Une clause "simple" et une clause "exclusive" peuvent sembler très proches à la première lecture, et leur différence juridique peut pourtant alimenter des années de contentieux coûteux.
Avant d'envisager toute mise en location, nous recommandons de faire analyser la clause d'habitation de votre règlement par un avocat spécialisé en droit de la copropriété. Une mauvaise interprétation peut entraîner une interdiction définitive de louer, assortie de condamnations à des dommages et intérêts.
Quand votre copropriété peut-elle vous interdire Airbnb ?
La loi Le Meur du 27 juillet 2024 (JORF n°0175 du 28 juillet 2024) a ouvert une voie nouvelle pour les copropriétés souhaitant inscrire une interdiction explicite des meublés de tourisme dans leur règlement. Le mécanisme repose sur un vote à la majorité qualifiée des 2/3 des voix en assemblée générale, un seuil exigeant qui garantit une décision collective réelle plutôt qu'une majorité de circonstance. Cette procédure doit impérativement respecter 5 étapes :
- Convocation de l'assemblée générale avec un ordre du jour mentionnant explicitement la modification du règlement de copropriété pour interdire les meublés de tourisme.
- Débat en séance et vote à la majorité des 2/3 des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
- Rédaction et signature de la modification formelle du règlement par le syndic et le notaire désigné.
- Publication de l'acte modificatif au service de publicité foncière, condition indispensable de son opposabilité aux tiers.
- Notification individuelle à chaque copropriétaire, y compris ceux absents lors du vote.
Ce cadre légal prévoit néanmoins des garde-fous importants. Le respect des droits acquis des propriétaires déjà en activité locative reste impératif, et l'interdiction doit demeurer proportionnée à l'objectif poursuivi. Une décision insuffisamment motivée s'expose à une contestation devant le tribunal judiciaire.
Les armes juridiques des copropriétés face à Airbnb
Quand le dialogue échoue ou que les nuisances persistent, les copropriétés disposent d'un arsenal juridique de plus en plus affûté pour faire valoir leurs droits face aux propriétaires bailleurs récalcitrants.
Les recours basés sur le règlement de copropriété
Lorsque la copropriété dispose d'une clause exclusive d'habitation ou peut démontrer un trouble de jouissance avéré, les outils procéduraux ne manquent pas. La jurisprudence de 2024 et 2025 confirme une tendance favorable aux syndicats dès lors que la clause est clairement rédigée. Les 4 voies procédurales principales se distinguent ainsi :
- Le référé d'heure à heure, réservé aux urgences absolues (risque immédiat pour la sécurité, dégradations imminentes), accordé très exceptionnellement par les juridictions.
- Le référé suspension, permettant d'obtenir des mesures provisoires en une quinzaine de jours pour stopper temporairement la location pendant l'instruction au fond.
- L'action au fond devant le tribunal judiciaire (TJ), qui aboutit à un jugement définitif en 6 à 12 mois et peut inclure une interdiction permanente de louer.
- L'action en responsabilité pour dommages et intérêts, engagée lorsqu'un préjudice avéré (dégradations des parties communes, dépréciation de l'immeuble) est démontré.
Les troubles de jouissance et nuisances : comment les prouver ?
Constituer un dossier solide est la condition préalable à toute action judiciaire aboutie. Les magistrats attendent la démonstration d'un caractère répété et anormal des nuisances : bruits nocturnes, va-et-vient à toute heure, dégradations des parties communes, non-respect persistant du règlement intérieur. La qualité des preuves fait souvent toute la différence entre une victoire et un rejet.
Cas 1 : copropriété parisienne, victoire grâce aux constats d'huissier. 15 copropriétaires mobilisés ont mandaté un huissier pendant 3 mois consécutifs pour dresser des constats nocturnes. Ces pièces, complétées par des témoignages écrits de résidents et plusieurs signalements formels au syndic, ont convaincu le tribunal judiciaire : interdiction définitive de louer prononcée, propriétaire condamné à 8 000 € de dommages et intérêts.
Cas 2 : copropriété côtière, déboutée faute de preuves suffisantes. Dans ce second cas, la copropriété s'appuyait sur des témoignages oraux et quelques photos non horodatées. Le juge a estimé ces éléments insuffisants pour caractériser un trouble anormal de voisinage, et la demande a été intégralement rejetée. Sans constats formels, l'action reste très incertaine.
L'obligation de déclarer et d'obtenir un numéro d'enregistrement
Depuis 2023, toute location meublée de tourisme (y compris sur Airbnb) est soumise à une obligation légale d'enregistrement auprès de la mairie de la commune concernée. Ce numéro à 13 chiffres doit figurer de façon obligatoire sur chaque annonce publiée sur la plateforme. Le Code du tourisme (article L324-2-1) prévoit des sanctions sévères en cas de manquement : jusqu'à 10 000 € d'amende pour défaut d'enregistrement, une somme qui n'a rien d'un avertissement symbolique.
En 2026, les contrôles se sont considérablement intensifiés dans les grandes villes touristiques et les stations balnéaires. Les municipalités disposent désormais d'outils de surveillance automatisée des annonces en ligne, et la DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) multiplie ses opérations dans les zones à forte pression locative, comme en atteste son bilan 2025. C'est d'autant plus critique que les plateformes sont désormais tenues de signaler les annonces sans numéro valide : autant dire que l'absence d'enregistrement n'est plus une option viable.
Ne sous-estimez pas l'importance du numéro d'enregistrement. Nous recommandons de l'obtenir avant même de publier votre première annonce : les plateformes sont tenues de vérifier sa validité, et un défaut expose à la suppression immédiate de votre annonce et à une amende pouvant atteindre 10 000 €.
Quelques points de vigilance avant de louer votre bien...
Avant de publier votre première annonce, un audit préalable rigoureux s'impose. Trop de propriétaires se lancent sans avoir mesuré le cadre juridique exact de leur bien, et découvrent les risques financiers et légaux au moment où reculer devient difficile. L'investissement locatif courte durée peut se révéler très rentable sur la Côte basque, mais uniquement si les fondations juridiques sont solides dès le départ.
Il faudra valider ces 6 points avant toute mise en location :
- Type de clause d'habitation dans le règlement de copropriété : clause simple ou clause exclusive.
- Résolutions d'AG des 3 dernières années mentionnant Airbnb ou les meublés de tourisme.
- Avis écrit du syndic sur votre projet, à conserver précieusement en cas de litige ultérieur.
- Obtention du numéro d'enregistrement à 13 chiffres auprès de la mairie de votre commune.
- Vérification du statut du bien : résidence principale (plafond de 120 nuitées par an dans certaines communes) ou résidence secondaire.
- Souscription d'une assurance spécifique couvrant la location courte durée, distincte de l'assurance habitation classique.
Et les locataires Airbnb dans tout ça ?
Les voyageurs de passage ont une responsabilité limitée vis-à-vis de la copropriété. Le règlement intérieur de l'immeuble doit leur être transmis par le propriétaire avant leur arrivée, ce dernier restant le seul interlocuteur reconnu par le syndicat des copropriétaires.
Pourtant, en cas de nuisances causées par ces locataires, c'est bien le propriétaire qui engage sa responsabilité devant la copropriété. Ce régime de responsabilité en cascade (locataire, puis propriétaire, puis copropriété) incite à une sélection rigoureuse des voyageurs et à des consignes claires dès l'arrivée. Penser également à explorer le statut LMNP pour défiscaliser ses revenus locatifs, une optimisation fiscale souvent négligée en parallèle de ces précautions juridiques.
2026 et au-delà : ce qui se profile à l'horizon
La tendance de fond est lisible : le législateur et les collectivités resserrent progressivement l'étau autour des meublés de tourisme, en ciblant en priorité les zones où la pression sur l'habitat permanent est la plus forte. Pour les investisseurs qui envisagent d'acheter un bien à Biarritz, cette évolution mérite une attention toute particulière.
Comme l'analyse Hugo Fort, avocat spécialisé, dans "Locations Airbnb en copropriété : état du droit applicable en 2026" (Village Justice, 2026), la Cour de cassation devra encore préciser la portée exacte de l'arrêt de janvier 2024 sur les cas limites : conciergeries légères, remises de clés rémunérées, accueil ponctuel. Ces zones grises alimenteront le contentieux des prochaines années. Les 3 tendances majeures à surveiller pour 2026-2027 sont les suivantes :
- La généralisation du plafond de 120 nuitées par an dans les métropoles et les stations balnéaires classées en zone tendue.
- L'instauration d'une obligation de déclaration préalable en mairie avant toute première location, en remplacement du simple enregistrement a posteriori.
- La responsabilité accrue des plateformes dans le contrôle des annonces : vérification systématique des numéros d'enregistrement et blocage automatique au-delà du plafond légal.
Anticipez les évolutions législatives dès maintenant, en particulier si votre bien est situé à Biarritz ou dans une station balnéaire classée en zone tendue. Les premières visées par les nouvelles réglementations sont précisément ces communes. Nous recommandons une veille juridique régulière et l'accompagnement d'un professionnel du droit immobilier pour tout investisseur actif.
FAQ : Tout savoir sur la jurisprudence Airbnb en copropriété
Une copropriété peut-elle interdire Airbnb avec la loi Le Meur ?
Oui. La loi Le Meur du 27 juillet 2024 permet à une assemblée générale de modifier le règlement de copropriété pour interdire expressément les meublés de tourisme, à condition d'obtenir la majorité des 2/3 des voix. Cette interdiction, une fois publiée au service de publicité foncière, s'impose à l'ensemble des copropriétaires, y compris ceux qui avaient voté contre lors de l'assemblée générale.
Quelle est la différence entre clause d'habitation simple et clause exclusive ?
La clause d'habitation simple interdit l'exercice d'une activité professionnelle ou commerciale classique dans le lot. Une location Airbnb sans services y est désormais compatible depuis l'arrêt du 25 janvier 2024. La clause exclusive réserve en revanche l'usage du lot à la seule habitation : toute sous-location répétée, même sans prestation de services, y est alors prohibée. La formulation précise du règlement est donc absolument déterminante avant toute décision de mise en location.
Que risque un propriétaire qui loue sans autorisation de copropriété ?
Les risques sont à la fois financiers et juridiques. Sur le plan civil, le syndicat peut obtenir en justice l'interdiction définitive de louer, assortie de dommages et intérêts pouvant atteindre plusieurs milliers d'euros. Sur le plan administratif, l'absence de numéro d'enregistrement expose à une amende jusqu'à 10 000 €. Une condamnation au fond crée par ailleurs un précédent défavorable pour toute location future dans le même immeuble.
Le numéro d'enregistrement est-il obligatoire à Biarritz pour Airbnb ?
Oui, comme dans toutes les communes ayant instauré cette obligation. Biarritz, station balnéaire classée et commune en zone touristique tendue, applique l'article L324-2-1 du Code du tourisme. Le numéro à 13 chiffres délivré par la mairie doit figurer sur chaque annonce publiée. Son absence peut entraîner la suppression de l'annonce par la plateforme et une amende pouvant atteindre 10 000 €.
Comment contester une interdiction de louer en meublé de tourisme ?
2 voies principales s'offrent aux propriétaires. La première consiste à contester la résolution d'AG devant le tribunal judiciaire dans les 2 mois suivant la notification du procès-verbal, en invoquant une irrégularité de procédure (ordre du jour imprécis, quorum insuffisant, vote non conforme aux exigences légales). La seconde vise à remettre en cause la validité juridique de la clause d'habitation elle-même, notamment si sa formulation est ambiguë ou si elle n'a pas été régulièrement intégrée au règlement initial.
La jurisprudence de janvier 2024 s'applique-t-elle à toutes les copropriétés ?
Oui. L'arrêt Cass. 3e civ., 25 janv. 2024, n° 22-21.455 est de portée générale et redéfinit la qualification de l'activité de location meublée de courte durée pour l'ensemble des copropriétés françaises. Son application concrète reste toutefois conditionnée à la formulation du règlement propre à chaque copropriété : la distinction clause simple/clause exclusive demeure le critère décisif dans la majorité des contentieux portés devant les tribunaux.
Peut-on louer sa résidence principale sur Airbnb en copropriété ?
Oui, sous conditions. La location de la résidence principale est limitée à 120 nuitées par an dans les communes qui ont instauré ce plafond. Il faut également que le règlement de copropriété ne comporte pas de clause exclusive d'habitation prohibant toute location de courte durée. Un avis écrit préalable au syndic reste vivement conseillé pour prévenir tout litige ultérieur.
Quels recours pour les copropriétaires victimes de nuisances Airbnb ?
Plusieurs leviers s'offrent aux copropriétaires lésés. La première étape consiste à adresser une mise en demeure au propriétaire bailleur par lettre recommandée, en lui demandant de faire respecter le règlement intérieur par ses locataires. En l'absence de réaction, le syndicat peut saisir le tribunal judiciaire en référé pour des mesures provisoires rapides, puis au fond pour une interdiction définitive de louer. Les constats d'huissier constituent l'élément de preuve le plus solide à rassembler en amont de toute procédure.
📚 SOURCES
- Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 janvier 2024, n° 22-21.455, revirement de jurisprudence sur la qualification de l'activité de location meublée de courte durée en copropriété, Légifrance (2024).
- Loi Le Meur du 27 juillet 2024 relative à la régulation des meublés de tourisme, conditions de vote en copropriété à la majorité qualifiée des 2/3, JORF n°0175 du 28 juillet 2024.
- Code du tourisme, article L324-2-1, obligation de numéro d'enregistrement pour les meublés de tourisme et sanctions administratives, Légifrance (consulté en 2026).
- Hugo Fort, avocat, "Locations Airbnb en copropriété : état du droit applicable en 2026", Village Justice (2026).
- Ministère de l'Économie et des Finances, Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF), bilan des contrôles sur les meublés de tourisme non déclarés, 2025.