78 % des bailleurs LMNP au micro-BIC paient des impôts sur des revenus qu'ils ne touchent pas vraiment, selon la DGFiP 2025. Pourtant, le régime réel combiné à l'amortissement permet de neutraliser fiscalement jusqu'à 15 ans de loyers. Ce levier, trop souvent ignoré, mérite qu'on en comprenne précisément le fonctionnement.
TL;DR : Cet article en bref
- L'amortissement LMNP au régime réel peut neutraliser 100 % de vos revenus locatifs imposables pendant 10 à 15 ans, contre un simple abattement de 50 % au micro-BIC.
- La méthode par composants est obligatoire : terrain non amortissable (20-30 %), gros œuvre sur 50-80 ans, mobilier sur 5-7 ans.
- En cas de revente, les amortissements pratiqués réduisent le prix de revient fiscal et augmentent la plus-value imposable : le timing de cession doit être anticipé dès l'acquisition.
L'amortissement LMNP, c'est quoi exactement ?
En comptabilité, amortir un bien signifie étaler sa dépréciation dans le temps sous la forme d'une charge annuelle fictive. Il ne s'agit pas d'une sortie d'argent réelle, mais d'une écriture qui reflète la perte de valeur progressive d'un actif. Ce mécanisme est au cœur du statut LMNP en 2026 : il transforme un investissement immobilier en charge déductible annuelle, qui vient directement réduire le résultat fiscal déclaré.
L'effet fiscal est redoutable. Chaque année, l'annuité d'amortissement s'impute sur vos loyers encaissés, réduisant la base imposable sans que vous ayez déboursé un centime supplémentaire. Sur un bien de 250 000 €, ce sont potentiellement 4 000 à 6 000 € d'annuités déductibles qui s'ajoutent à vos charges réelles, et cela année après année jusqu'à neutralisation complète de vos revenus locatifs.
Pourquoi l'amortissement reste l'atout fiscal n°1 du statut LMNP ?
Le micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers encaissés. L'abattement semble généreux, mais il ne tient aucun compte de la réalité de votre situation.
Résultat : si vos charges réelles (amortissements inclus) représentent 80 % de vos loyers, vous payez quand même des impôts sur la moitié des recettes. C'est exactement le piège que dénonce la DGFiP dans son rapport 2025 : 78 % des LMNP au micro-BIC supportent une imposition sur des revenus partiellement fictifs.
Au régime réel, l'amortissement change tout. Sur un bien à 250 000 €, les amortissements cumulés peuvent dépasser 180 000 € sur 10 ans, auxquels s'ajoutent toutes les charges réelles. Pour un contribuable à la tranche marginale de 30 %, cela représente une économie fiscale annuelle de plusieurs milliers d'euros. Comprendre l'imposition des revenus locatifs est donc la première étape incontournable avant de choisir entre les 2 régimes.
Régime réel : seul accès possible à l'amortissement
L'amortissement est exclusivement réservé aux LMNP déclarant au régime réel d'imposition. Le micro-BIC, quelle que soit sa simplicité apparente, ne donne aucun accès à ce mécanisme.
Qui est concerné par le régime réel ?
Le régime réel s'impose automatiquement dès que vos revenus locatifs en meublé dépassent 77 700 € par an en 2026, conformément au BOFiP. En dessous de ce seuil, vous pouvez opter volontairement, avec un engagement minimum de 2 ans. Les critères à vérifier sont les suivants :
- Revenus locatifs supérieurs à 77 700 € : régime réel obligatoire ; en dessous, option volontaire possible
- Engagement irrévocable de 2 ans minimum dès l'option exercée
- Statut LMP distinct : nécessite 23 000 € de recettes annuelles ET que ces recettes représentent plus de 50 % des revenus professionnels du foyer
Et si vous êtes en micro-BIC actuellement ?
Le basculement vers le régime réel suit une procédure stricte. Pour qu'il prenne effet sur l'année N, la déclaration d'option doit être déposée avant le 1er février de l'année N. Ce délai est souvent méconnu, et le rater signifie attendre une année supplémentaire. La démarche comporte 3 étapes :
- Simuler le gain fiscal avec un comptable, en comparant régime micro-BIC et réel sur votre situation personnelle
- Déposer l'option auprès de votre service des impôts avant le 1er février de l'année d'application
- Tenir une comptabilité en partie double (bilan, compte de résultat) et produire une liasse fiscale annuelle
Votre statut de bailleur évolue en conséquence, avec de nouvelles obligations comptables mais un potentiel fiscal nettement supérieur.
Avant de basculer vers le régime réel, nous vous recommandons de simuler précisément le gain fiscal sur 10 ans. Le break-even n'est pas toujours immédiat : si votre bien est peu chargé et vos loyers faibles, la complexité comptable peut peser davantage que l'économie d'impôt. Un comptable spécialisé LMNP peut réaliser cette simulation pour quelques centaines d'euros, souvent rentabilisée dès la première année de régime réel.
Calcul de l'amortissement : la méthode par composants
La loi comptable impose de décomposer le bien immobilier en plusieurs composants distincts, chacun amorti sur sa propre durée, conformément au Plan Comptable Général (PCG), article 322-1 et suivants. Vous ne pouvez pas amortir le prix global en une seule ligne : chaque élément structurel ou technique obéit à ses propres règles.
Premier réflexe à adopter : exclure le terrain de la base amortissable. Le sol ne se déprécie pas, donc il n'est jamais amortissable. Sa valeur représente généralement 20 à 30 % du prix total selon la localisation, une proportion souvent plus élevée dans des marchés tendus comme Biarritz. C'est d'autant plus critique que l'amortissement du terrain constitue l'un des motifs les plus courants de redressement fiscal. Le tableau ci-dessous illustre la décomposition type pour un bien de 250 000 €, terrain estimé à 20 % :
| Composant | Part du prix | Durée d'amortissement | Annuité (base 200 000 €) |
|---|---|---|---|
| Terrain | 20 % | Non amortissable | 0 € |
| Gros œuvre | 40 % | 60 ans | 1 333 € |
| Façade | 10 % | 30 ans | 667 € |
| Toiture | 5 % | 25 ans | 400 € |
| Installations électriques | 8 % | 20 ans | 800 € |
| Menuiseries | 7 % | 25 ans | 560 € |
Le calcul est systématiquement linéaire : base amortissable divisée par la durée retenue, ce qui donne l'annuité déductible. Simple en apparence, la précision de la décomposition initiale conditionne l'ensemble de l'optimisation fiscale sur la durée de détention.
Durée d'amortissement : combien de temps pour chaque composant ?
La durée retenue pour chaque composant détermine directement le montant de l'annuité déductible : une durée courte génère une annuité plus élevée, donc un gain fiscal plus rapide, mais sur une période limitée. C'est l'un des premiers leviers d'optimisation à calibrer avec soin lors de la première déclaration au régime réel.
Les durées usuelles, issues du PCG et des usages professionnels reconnus par l'administration fiscale, se répartissent comme suit :
- Gros œuvre et structure : 50 à 80 ans (norme comptable PCG 322-1)
- Façades et ravalement : 30 à 40 ans (durée de vie estimée des revêtements)
- Toiture et charpente : 25 à 30 ans (usure liée aux intempéries)
- Installations techniques générales (plomberie, électricité) : 15 à 25 ans
- Agencements et cloisons intérieures : 8 à 15 ans
- Équipements de cuisine et sanitaires : 7 à 10 ans
- Mobilier (lits, canapés, armoires) : 5 à 7 ans
- Électroménager : 5 ans
Ces durées ne sont pas figées arbitrairement : elles doivent être justifiables face à l'administration. Retenir 50 ans pour un gros œuvre en béton armé en bon état est parfaitement défendable ; retenir 10 ans relèverait d'une optimisation abusive, susceptible d'être requalifiée lors d'un contrôle.
Quelles charges et dépenses peut-on amortir en LMNP ?
Le bien immobilier lui-même
La base amortissable correspond au prix d'acquisition hors valeur du terrain. Les frais de notaire (droits d'enregistrement et émoluments) ne sont en principe pas amortissables : ils peuvent être déduits directement comme charges l'année de l'acquisition, ou intégrés au prix de revient sans être amortis. Pour un bien à 250 000 € avec 20 % de terrain, la base amortissable s'établit à 200 000 €. Les travaux de rénovation dont le montant dépasse 600 € HT par facture sont amortissables séparément, ce qui ajoute une couche supplémentaire de déductions sur plusieurs exercices.
Le mobilier et les équipements
Tout mobilier inscrit sur la liste officielle des 11 catégories du Décret n°2015-981 est amortissable dès lors que la facture dépasse 600 € HT. En dessous de ce seuil, la dépense est déductible directement en charges l'année d'acquisition. Avant de procéder au premier amortissement sur le mobilier, nous vous recommandons de vérifier les points suivants :
- Le mobilier figure sur la liste officielle des 11 catégories (Décret 2015-981)
- La facture est libellée hors taxe et dépasse 600 € HT
- La date d'acquisition correspond bien à l'entrée dans le patrimoine locatif
- La durée d'amortissement retenue est cohérente avec la nature du bien (5 à 7 ans)
- L'amortissement de la première année est calculé prorata temporis (en fonction de la date de mise en service)
- Les éventuels déficits d'amortissement sont identifiés pour report sur les exercices suivants
Les travaux et améliorations
Les travaux d'amélioration, d'agrandissement ou de reconstruction sont amortissables sur plusieurs années, contrairement aux réparations courantes (remplacement d'un joint, rafraîchissement de peinture), qui restent déductibles directement en charges l'année de la dépense. Le seuil de 600 € HT par facture s'applique également ici. Le traitement comptable change radicalement selon que l'on amortit ou non ces travaux :
Sans amortissement des travaux : une rénovation de salle de bain à 8 000 € est traitée comme une charge déductible l'année de la dépense, dans la limite des revenus locatifs. Si elle les dépasse, la déductibilité est plafonnée sur l'exercice.
Avec amortissement des travaux : ce même investissement de 8 000 € est étalé sur 10 ans, soit 800 € de déduction annuelle. L'étalement préserve la cohérence du résultat fiscal et évite un pic de charges difficile à absorber en une seule année.
Exemple concret : amortissement d'un studio LMNP à Biarritz
Prenons le cas d'un studio de 35 m² acquis 220 000 € à Biarritz, terrain évalué à 25 % du prix (soit 55 000 €), mobilier à 8 000 € et loyer mensuel de 850 €. La base amortissable de l'immeuble s'établit donc à 165 000 €, décomposée par composants dans le tableau ci-dessous.
| Élément | Base amortissable | Durée | Annuité année 1 |
|---|---|---|---|
| Gros œuvre | 82 500 € | 75 ans | 1 100 € |
| Façade | 24 750 € | 30 ans | 825 € |
| Toiture | 8 250 € | 25 ans | 330 € |
| Installations techniques | 24 750 € | 20 ans | 1 238 € |
| Agencements intérieurs | 24 750 € | 10 ans | 2 475 € |
| Mobilier | 8 000 € | 7 ans | 1 143 € |
| Total amortissements | 7 111 € |
En y ajoutant les charges réelles annuelles (taxe foncière 1 500 €, assurance 400 €, honoraires de comptable 800 €, charges de copropriété 500 €, soit 3 200 € au total), les déductions atteignent 10 311 €. Les loyers bruts de l'année s'élèvent à 10 200 € (850 € × 12) : le résultat fiscal est donc nul, le léger surplus étant reportable sur les exercices suivants. Pour un contribuable à la tranche marginale de 30 %, cela représente une économie d'au moins 3 060 € dès la première année par rapport au micro-BIC. C'est précisément l'intérêt d'un investissement locatif bien structuré dès l'origine.
La clé d'une optimisation maximale réside dans la décomposition initiale du bien. Nous recommandons de faire appel à un expert-comptable spécialisé dès l'acquisition, afin de fixer des durées d'amortissement justifiables et de maximiser les annuités sur les composants à durée courte comme les agencements et les installations. Un tableau d'amortissement bien construit peut générer plusieurs centaines d'euros d'économie fiscale supplémentaire chaque année.
Attention aux 3 erreurs fréquentes qui coûtent cher !
Ces 3 erreurs sont recensées régulièrement lors des contrôles fiscaux portant sur les LMNP au régime réel. Chacune peut déclencher un rappel d'impôt assorti de pénalités :
- Amortir le terrain : le terrain n'est jamais amortissable, quelle que soit la durée de détention. L'erreur est pourtant courante lorsque le prix de revient global est amorti sans décomposition préalable. Conséquence directe : redressement fiscal certain, avec rappel d'impôt sur les annuités indûment déduites et pénalités pouvant atteindre 40 %.
- Ne pas décomposer le bien : amortir la totalité de l'immeuble sur une seule durée prive le contribuable de l'optimisation sur les composants à durée courte, et peut déclencher une remise en cause par l'administration au motif d'une méthode non conforme au PCG.
- Confondre amortissement et déduction de charges : une dépense ne peut pas être à la fois amortie et déduite en charge. Cette double comptabilisation est formellement interdite par l'article 39 C du Code général des impôts et constitue un motif de pénalité de 80 % en cas de contrôle.
Et en cas de revente du bien LMNP ?
La revente d'un bien LMNP au régime réel génère une conséquence fiscale que beaucoup sous-estiment : les amortissements pratiqués au fil des années diminuent le prix de revient fiscal du bien, conformément aux articles 150 VB et 150 VC du Code général des impôts. En pratique, si vous avez acquis un appartement 200 000 € et pratiqué 80 000 € d'amortissements sur 15 ans, le fisc considère que votre prix de revient fiscal n'est plus que 120 000 €. Si vous revendez 280 000 €, la plus-value imposable est calculée sur 160 000 € et non sur 80 000 €.
Ce mécanisme ne doit pas décourager l'investissement. Les abattements pour durée de détention restent applicables et permettent une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans. Autant dire que le timing de la revente mérite d'être intégré dans la stratégie dès l'acquisition, afin de ne pas neutraliser des années d'économies fiscales par une cession prématurée.
FAQ : Tout savoir sur l'amortissement en location meublée non professionnelle
Peut-on amortir un bien LMNP acheté en VEFA ?
Oui, l'amortissement s'applique pleinement à un bien acquis en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), mais son point de départ est la date de livraison et de mise en service effective du logement. La décomposition par composants s'effectue à ce moment-là, sur la base du prix définitif et des procès-verbaux de réception. Aucune annuité ne peut être pratiquée avant que le bien soit disponible à la location.
L'amortissement LMNP est-il cumulable avec la réduction Censi-Bouvard ?
Non, ces 2 dispositifs sont incompatibles. Le Censi-Bouvard offre une réduction d'impôt de 11 % du prix d'acquisition (plafonné à 300 000 €), mais en contrepartie, vous renoncez à l'amortissement du bien pendant toute la durée du dispositif. Le choix entre les 2 options dépend de votre tranche marginale d'imposition et de votre horizon de détention : pour une TMI élevée et une détention longue, l'amortissement s'avère généralement plus avantageux sur la durée.
Que se passe-t-il si mes amortissements dépassent mes revenus locatifs ?
Lorsque l'ensemble des amortissements et charges dépasse les loyers encaissés, le résultat fiscal est nul et un déficit comptable apparaît. Ce déficit n'est pas perdu : il est reportable sur les bénéfices LMNP des 10 exercices suivants. Il ne peut cependant pas s'imputer sur d'autres revenus du foyer (salaires, revenus de capitaux mobiliers), ce qui le distingue d'un déficit foncier classique. C'est en somme une réserve de déduction future qui peut annuler vos impôts locatifs plusieurs années après sa constitution.
Faut-il obligatoirement passer par un expert-comptable pour gérer l'amortissement LMNP ?
Non, aucun texte ne rend l'expert-comptable obligatoire pour un LMNP au régime réel. Mais la complexité de la méthode par composants, la nécessité de produire une liasse fiscale (formulaire 2033) et les enjeux en cas de redressement (pénalités de 40 à 80 %) rendent son accompagnement fortement recommandé. Nous conseillons au minimum une mission de paramétrage initial du tableau d'amortissement, quitte à assurer la déclaration annuelle en autonomie par la suite.
Les frais de notaire sont-ils amortissables en LMNP ?
En règle générale, non. Les droits de mutation (taxes et émoluments notariaux) ne sont pas amortissables : ils peuvent être déduits directement comme charges l'année de l'acquisition, ou intégrés au prix de revient fiscal sans être amortis. Seuls les honoraires d'agence immobilière inclus dans le prix de vente peuvent, dans certains cas, être incorporés à la base amortissable. Ce point mérite une vérification précise avec votre comptable.
Peut-on modifier la durée d'amortissement d'un composant en cours de route ?
Non, la durée est fixée lors de la première déclaration et reste constante jusqu'à la fin de l'amortissement du composant concerné. Un changement en cours de route est assimilable à un changement de méthode comptable et ne peut être justifié que par un événement exceptionnel (sinistre, destruction partielle). C'est pourquoi le choix initial des durées est déterminant : mieux vaut les calibrer avec soin dès le départ, en s'appuyant sur l'expertise d'un comptable, plutôt que de les figer arbitrairement.
L'amortissement LMNP s'applique-t-il aussi en location saisonnière (Airbnb) ?
Oui, la location saisonnière relève du régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) au même titre que la location meublée classique. Dès lors que vous optez pour le régime réel (ou que vous y êtes contraint par le dépassement du seuil micro-BIC de 77 700 €), l'amortissement par composants s'applique dans les mêmes conditions. La saisonnalité des revenus n'impacte pas la mécanique de l'amortissement, qui est calculée sur l'année civile complète.
📚 SOURCES
- Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP) : Rapport annuel fiscalité immobilière 2025 (taux d'imposition des LMNP au micro-BIC)
- impots.gouv.fr / Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFiP) 2026 : seuils régime réel LMNP (77 700 €) et seuil LMP (23 000 €)
- Plan Comptable Général (PCG), articles 322-1 et suivants, et Règlement ANC n°2014-03 : durées d'amortissement par composant
- Code Général des Impôts, article 39 C : seuil de 600 € HT pour l'amortissement du mobilier et des travaux ; interdiction de double déduction
- Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, article 2 : liste officielle des 11 catégories de mobilier obligatoire en location meublée
- Code Général des Impôts, articles 150 VB et 150 VC : mécanisme de réintégration des amortissements en cas de plus-value immobilière