La disparition du Pinel a laissé un vide chez les investisseurs. La loi Jeanbrun le comble avec une logique différente : plutôt qu'une réduction d'impôt fixe, vous déduisez chaque année une fraction du prix de votre bien de vos revenus. Le mécanisme est plus souple, mais aussi plus exigeant. Ce guide décrypte les conditions, les taux et les erreurs à ne surtout pas commettre.
TL;DR : Cet article en bref
- Amortissement de 3,5% à 5,5% du prix d'acquisition selon la performance énergétique, déductible sur 15 à 20 ans (dispositif en vigueur du 21 février 2026 au 31 décembre 2028).
- Conditions cumulatives : logement neuf collectif, location nue minimum 6 ans, plafonds de loyers et de ressources locataires à respecter (Biarritz classée zone A à 14,49 €/m²).
- Vigilance sur les pièges : location à un ascendant ou descendant interdite, justificatifs à conserver 6 ans, reprise intégrale des amortissements en cas de rupture anticipée.
Qu'est-ce que la loi Jeanbrun exactement ?
La loi Jeanbrun, portée par Guillaume Jeanbrun, ministre du Logement, est entrée en vigueur le 21 février 2026. Elle crée le statut de "bailleur privé" et remplace le Pinel par un mécanisme d'amortissement fiscal : vous déduisez chaque année un pourcentage du prix de votre bien de vos revenus, au lieu de bénéficier d'une réduction d'impôt calculée une fois pour toutes sur la durée.
Le dispositif est temporaire, ouvert aux acquisitions réalisées jusqu'au 31 décembre 2028. Cette fenêtre de 3 ans vise à relancer la construction neuve dans un contexte de crise du logement, sans engagement budgétaire indéfini de l'État.
Les 3 conditions clés pour devenir bailleur privé Jeanbrun
Pour bénéficier du statut de bailleur privé Jeanbrun, vous devez réunir 3 conditions cumulatives. Le non-respect d'une seule d'entre elles suffit à remettre en cause l'intégralité des amortissements déjà déduits.
Quel type de logement et dans quelle zone ?
Le bien doit appartenir à un immeuble collectif neuf, acquis directement ou en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement). Les maisons individuelles sont exclues du dispositif, quelle que soit leur performance énergétique.
- Immeuble collectif uniquement (appartements en copropriété)
- État neuf, jamais occupé avant la première mise en location
- Acquisition directe ou en VEFA
- Territoire national entier, sans restriction géographique
Location nue obligatoire et durée d'engagement
Le bien doit être loué nu, sans mobilier, pour une durée minimale de 6 ans, et constituer la résidence principale du locataire.
Une rupture anticipée du bail ou une revente avant terme entraîne la reprise intégrale des amortissements déduits depuis l'origine, augmentée d'intérêts de retard. Ce risque est rarement anticipé par les nouveaux bailleurs, et pourtant il représente souvent plusieurs milliers d'euros de redressement fiscal.
Plafonds de loyers et ressources : les seuils à respecter
Biarritz est classée en zone A, avec un plafond de loyer fixé à 14,49 €/m² en 2026 selon les arrêtés ministériels du 25 février 2026. Pour aller plus loin sur les implications fiscales, le guide du statut fiscal de bailleur privé détaille l'ensemble des critères applicables à votre situation.
| Zone | Plafond loyer (€/m²) | Ressources couple (€) | Ressources célibataire (€) |
|---|---|---|---|
| A bis | 19,51 | 88 400 | 44 200 |
| A | 14,49 | 88 400 | 44 200 |
| B1 | 11,68 | 64 200 | 32 100 |
| B2 | 10,15 | 56 000 | 28 000 |
| C | 10,15 | 52 400 | 26 200 |
L'amortissement fiscal Jeanbrun : comment ça fonctionne ?
L'amortissement fiscal consiste à déduire chaque année une fraction du prix d'achat de votre bien de vos revenus fonciers. C'est un mécanisme comptable qui traduit la dépréciation théorique du bâtiment dans le temps.
Ce que change la loi de finances 2026 par rapport au Pinel, c'est la nature même de l'avantage. Avec une réduction d'impôt classique, vous récupérez un pourcentage fixe sur une durée donnée, indépendamment de votre fiscalité personnelle. Avec l'amortissement Jeanbrun, vous abaissez d'abord vos revenus fonciers imposables, puis votre revenu global si ces revenus sont insuffisants à absorber la déduction.
C'est d'autant plus intéressant que votre tranche marginale d'imposition (TMI) est élevée. Un contribuable à 41% profite d'un effet de levier fiscal nettement supérieur à celui d'un foyer taxé à 11%, ce qui rend le dispositif particulièrement adapté aux profils patrimoniaux fortement imposés.
Nous recommandons de viser systématiquement la classe RE2020 - 30% lors de la sélection d'un programme neuf. Le taux d'amortissement de 5,5% sur 20 ans génère un avantage fiscal cumulé équivalant à 110% du prix de revient du bien, contre seulement 52,5% pour un logement standard. La différence de prix à l'achat est, dans la majorité des cas, largement compensée sur la durée.
Taux d'amortissement selon la performance énergétique
Le taux annuel dépend directement des performances énergétiques du bien, telles que définies par le décret d'application de la loi Jeanbrun. Plus le logement est économe en énergie, plus la déduction annuelle est généreuse et plus la durée d'amortissement s'allonge.
| Niveau de performance | Taux annuel | Durée | Total amorti |
|---|---|---|---|
| Standard | 3,5% | 15 ans | 52,5% |
| RE2020 - 20% | 4,5% | 20 ans | 90% |
| RE2020 - 30% | 5,5% | 20 ans | 110% |
Quelques exemples concrets de calcul d'amortissement
Ces 2 scénarios illustrent l'impact fiscal réel selon le taux retenu et la tranche d'imposition. À noter que l'amortissement du bien en LMNP suit une logique comptable similaire, mais s'inscrit dans un cadre fiscal distinct basé sur les bénéfices industriels et commerciaux.
Appartement à 250 000 €, taux 3,5%, TMI 30% Amortissement annuel : 8 750 €. Économie fiscale annuelle : 2 625 €. Gain total sur 15 ans : 39 375 €.
Appartement à 300 000 €, taux 5,5%, TMI 41% Amortissement annuel : 16 500 €. Économie fiscale annuelle : 6 765 €. Gain total sur 20 ans : 135 300 €.
Et concrètement, pour un bailleur à Biarritz ?
Biarritz figure en zone A, avec un plafond de loyer à 14,49 €/m² et un marché locatif structurellement tendu. Les programmes d'appartements neufs collectifs y restent rares, ce qui amplifie l'attrait de chaque opération éligible à l'investissement locatif à Biarritz sous ce dispositif.
3 avantages locaux spécifiques méritent d'être soulignés :
- Demande locative forte à l'année, portée par le tourisme, le surf et l'attractivité durable de la Côte basque
- Valorisation patrimoniale régulière sur les logements neufs dans un marché à l'offre durablement contrainte
- Fiscalité Jeanbrun particulièrement efficace pour les profils à forte TMI, très représentés parmi les investisseurs de cette zone
Pour acheter un bien à Biarritz dans ce cadre, nous recommandons d'anticiper les délais de livraison en VEFA, souvent supérieurs à 2 ans sur ce territoire.
Attention aux obligations et pièges à éviter !
Bénéficier du statut de bailleur privé Jeanbrun suppose une rigueur administrative sans faille. Un loyer légèrement au-dessus du plafond, ou un justificatif manquant lors d'un contrôle fiscal, peut déclencher la reprise intégrale des amortissements déduits depuis l'origine.
⚠️ Déclarer l'amortissement chaque année via le formulaire 2044 spécial (revenus fonciers) ⚠️ Conserver les justificatifs (bail, quittances, DPE, acte notarié) pendant au moins 6 ans ⚠️ Vérifier le respect des plafonds de loyers et de ressources à chaque renouvellement de bail ⚠️ Ne jamais louer à un ascendant ou un descendant du foyer fiscal ⚠️ Anticiper les conséquences d'une revente avant terme : reprise des amortissements plus pénalités ⚠️ S'assurer de la conformité du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) avant la signature de l'acte notarié
Avant la mise en location, faites réaliser un DPE par un professionnel certifié et conservez-le impérativement dans votre dossier fiscal. En cas de contrôle, c'est la première pièce vérifiée pour valider le taux d'amortissement appliqué. Nous recommandons également d'archiver toutes vos quittances sous format numérique dès le premier mois de location.
Loi Jeanbrun vs Pinel, Denormandie : quelle différence ?
Le Pinel accordait une réduction d'impôt directement calculée sur le prix d'acquisition, de 9% à 21% selon la durée d'engagement choisie. La loi Jeanbrun rompt avec cette logique : elle ne réduit pas votre impôt final mais abaisse votre base imposable, un avantage d'autant plus puissant que votre TMI est élevée et structurellement différent dans sa mécanique.
Le Denormandie s'adresse à un profil d'investisseur distinct, celui qui mise sur l'immobilier ancien à rénover dans des centres-villes dégradés. Il exige des travaux représentant au moins 25% du coût total de l'opération, contrairement à Jeanbrun qui cible exclusivement le neuf. Les 3 dispositifs répondent donc à des stratégies patrimoniales fondamentalement différentes, et ne s'adressent pas aux mêmes profils.
| Dispositif | Type d'avantage | Taux/Montant | Durée | Zonage | Type logement |
|---|---|---|---|---|---|
| Jeanbrun | Amortissement fiscal | 3,5% à 5,5%/an | 15-20 ans | National | Neuf collectif |
| Pinel | Réduction d'impôt | 9% à 21% | 6-12 ans | A, A bis, B1 | Neuf collectif |
| Denormandie | Réduction d'impôt | 12% à 21% | 6-12 ans | Centres-villes éligibles | Ancien rénové |
FAQ : Tout savoir sur le statut de bailleur privé sous la loi Jeanbrun
Quelle différence entre la loi Jeanbrun et le dispositif Pinel ?
Le Pinel accordait une réduction d'impôt fixe calculée sur le prix d'achat, indépendamment de votre tranche marginale d'imposition. La loi Jeanbrun fonctionne à l'inverse : elle vous permet de déduire un pourcentage annuel du bien de vos revenus fonciers, puis de votre revenu global. L'avantage est donc variable et progressif. Plus vous êtes imposé, plus l'amortissement génère d'économies fiscales concrètes : c'est le changement structurel majeur introduit par la réforme de 2026.
Peut-on cumuler la loi Jeanbrun avec d'autres avantages fiscaux ?
Non. Le dispositif Jeanbrun ne se cumule pas avec d'autres régimes de faveur pour le même bien. Vous ne pouvez donc pas bénéficier simultanément d'une réduction Denormandie et de l'amortissement Jeanbrun sur la même acquisition. En revanche, les charges classiques (intérêts d'emprunt, frais de gestion, assurances) restent pleinement déductibles de vos revenus fonciers en parallèle.
Quel est le montant maximum d'amortissement déductible par an ?
Il n'existe pas de plafond en valeur absolue : le montant dépend du prix d'acquisition et du taux applicable à votre bien. Pour un appartement à 300 000 € au taux de 5,5%, l'amortissement annuel atteint 16 500 €. Si ce montant excède vos revenus fonciers de l'année, l'excédent s'impute directement sur votre revenu global imposable.
Que se passe-t-il si je ne respecte pas les conditions du dispositif ?
L'administration fiscale reprend l'intégralité des amortissements déduits depuis l'origine, majorés d'intérêts de retard. Le non-respect peut résulter d'un loyer hors plafond, d'une location à un membre de votre famille ou d'une revente avant terme. La reprise est systématique et aucune régularisation à l'amiable n'est prévue dans la grande majorité des cas : la prévention reste le seul rempart efficace.
La loi Jeanbrun s'applique-t-elle aux logements à Biarritz ?
Oui. Biarritz est classée en zone A, ce qui la rend pleinement éligible au dispositif Jeanbrun. Le plafond de loyer y est fixé à 14,49 €/m² en 2026 selon les arrêtés ministériels. Les programmes neufs collectifs disponibles sur la Côte basque permettent d'y accéder, sous réserve de respecter toutes les conditions cumulatives détaillées dans ce guide.
Faut-il créer une société pour bénéficier du statut de bailleur privé ?
Non. Le statut de bailleur privé Jeanbrun est accessible aux particuliers en leur nom propre, sans SCI ni aucune structure juridique spécifique. L'acquisition peut être réalisée seul ou en indivision. La déclaration fiscale s'effectue via le formulaire 2044 spécial, dédié aux revenus fonciers, dans le cadre de votre déclaration annuelle de revenus.
📚 SOURCES
- Légifrance, JORF du 22 février 2026 : Loi de finances pour 2026 instaurant le dispositif Jeanbrun (statut du bailleur privé)
- BOFiP : Décret d'application du 20 février 2026 fixant les taux d'amortissement selon le niveau de performance énergétique RE2020
- Ministère du Logement, arrêtés du 25 février 2026 : Plafonds de loyers et de ressources des locataires en 2026 par zone géographique
- economie.gouv.fr, rubrique Particuliers (consulté en septembre 2026) : Dispositif Jeanbrun, présentation officielle du statut de bailleur privé