Entre abattements renforcés et nouvelles échéances fiscales, les années 2024 à 2026 redistribuent les cartes pour tout vendeur de terrain constructible ou d'immeuble destiné à la démolition. Les opportunités sont réelles, notamment pour les propriétaires de foncier en zones tendues. Mais les conditions d'accès sont strictes, et les délais ne pardonnent pas.
TL;DR : Cet article en bref
- Abattements exceptionnels de 70 % à 85 % sur la plus-value des terrains à bâtir cédés entre le 1er septembre 2024 et le 31 décembre 2026 (article 150 VD du CGI modifié par la loi de finances pour 2024).
- Exonérations prolongées jusqu'au 31 décembre 2026 pour les cessions avec démolition-reconstruction et les droits de surélévation (loi de finances pour 2025).
- Cas particuliers à surveiller : amortissements LMNP réintégrés à la plus-value brute, régime spécifique Corse restauré, pénalités en cas de non-respect de l'engagement de construire.
Le contexte de la réforme 2024 : pourquoi ces changements ?
La loi de finances pour 2024 a introduit ces mesures face à une crise du logement profonde : avec un objectif gouvernemental de 370 000 logements neufs par an, contre environ 330 000 mis en chantier en 2023, le déficit structurel est patent. Le blocage foncier, aggravé par l'inflation des coûts de construction, freinait de nombreux propriétaires à vendre leurs terrains.
La réforme joue donc sur la fiscalité pour desserrer cette contrainte. En allégeant significativement l'impôt sur les plus-values des terrains constructibles, elle cherche à inciter les propriétaires à céder plutôt qu'à conserver. C'est un levier fiscal au service d'un objectif urbain : alimenter le stock de logements neufs face à une pénurie persistante.
L'abattement exceptionnel de 70 % à 85 % introduit en 2024
C'est le dispositif phare de la réforme fiscale 2024. L'article 150 VD du Code général des impôts, modifié par la loi de finances pour 2024, introduit un abattement exceptionnel applicable à la plus-value brute réalisée lors de la cession de certains terrains et immeubles à bâtir. Le taux varie selon l'engagement pris par l'acquéreur : 70 % pour une cession classique d'un terrain constructible, 85 % si l'acquéreur s'engage formellement à réaliser des logements dans les 4 ans suivant l'acquisition. Ce dispositif est strictement limité dans le temps : seuls les actes authentiques signés entre le 1er septembre 2024 et le 31 décembre 2026 y sont éligibles, ce qui en fait une fenêtre d'opportunité rare à anticiper dès maintenant.
Pour les vendeurs de terrains constructibles, l'impact fiscal peut être considérable. Nous recommandons de simuler les 2 scénarios (70 % vs 85 %) avec votre notaire avant de signer le compromis : le différentiel d'impôt justifie souvent de prendre le temps de négocier l'engagement de construction avec l'acquéreur dès la phase de négociation.
Qui peut en bénéficier ?
L'abattement ne profite pas à tous les vendeurs indistinctement. Les profils éligibles sont les suivants :
- Particuliers cédant un terrain nu classé constructible au plan local d'urbanisme (PLU)
- Propriétaires vendant un immeuble bâti destiné à la démolition totale suivie d'une reconstruction de logements
- Personnes cédant des droits de surélévation à un promoteur ou un bailleur social
- Vendeurs de terrains en indivision, dès lors que le terrain est effectivement classé constructible
Les résidences principales sont exclues du dispositif : elles bénéficient de leur propre régime d'exonération totale, qui reste inchangé par la réforme.
Quelles conditions pour obtenir ces abattements ?
Pour accéder au taux bonifié de 85 %, 4 conditions cumulatives doivent être réunies :
- L'acte authentique de cession doit être signé entre le 1er septembre 2024 et le 31 décembre 2026.
- L'acquéreur doit prendre un engagement formel de construire des logements dans un délai de 4 ans à compter de la date d'acquisition.
- La demande de permis de construire doit être déposée dans les 18 mois suivant la signature de l'acte de vente.
- L'achèvement des travaux doit intervenir dans ce même délai de 4 ans. En cas de manquement, un rappel fiscal s'applique sur le différentiel de 15 points, majoré d'intérêts de retard.
Prolongation des exonérations jusqu'au 31 décembre 2026
La loi de finances pour 2025 a prolongé plusieurs dispositifs qui auraient dû prendre fin plus tôt. L'objectif reste identique : alimenter la production de logements neufs en libérant le foncier et les droits aériens inexploités. Voici les 3 catégories de cessions concernées par cette extension temporelle :
- Cessions d'immeubles bâtis avec démolition-reconstruction : l'acquéreur doit s'engager à démolir le bâtiment existant et à reconstruire des logements dans les délais légaux prévus.
- Cessions de droits de surélévation : le bénéficiaire doit s'engager à créer des logements dans les 4 ans suivant l'acte de cession pour bénéficier de l'exonération.
- Cessions avec engagement de construction : toute vente assortie d'une attestation notariale formalisant un engagement de construire des logements collectifs ou individuels est couverte par l'exonération prolongée.
Terrains à bâtir et densification : quel impact de la réforme ?
La réforme cible spécifiquement les terrains constructibles situés en zones tendues, là où la pression foncière est la plus forte et où la production de logements est la plus urgente.
L'incitation est double : sur le plan fiscal, les abattements de 70 % à 85 % rendent la vente nettement plus avantageuse qu'une conservation passive du terrain, et sur le plan urbain, des assouplissements des PLU locaux accompagnent la mesure en ouvrant davantage de surfaces à la constructibilité.
Résultat : les propriétaires qui hésitaient à céder, craignant une fiscalité confiscatoire, disposent désormais d'une fenêtre d'opportunité concrète jusqu'au 31 décembre 2026.
L'exonération spécifique pour les surélévations
L'article 150 U-II-9° du CGI exonère la plus-value sur la cession de droits de surélévation, dès lors que l'acquéreur s'engage à créer des logements dans les 4 ans. Exemple concret : un propriétaire d'immeuble R+2 cède à un promoteur ses droits permettant de monter à R+4, et la plus-value réalisée est alors exonérée d'impôt. La mesure favorise la densification verticale des centres-villes en alternative à l'étalement urbain.
L'objectif de 370 000 logements neufs par an
La loi de finances pour 2024 affiche un objectif de 370 000 logements neufs par an, contre environ 330 000 mis en chantier en 2023 selon le ministère du Logement. La réforme des plus-values constitue l'un des leviers fiscaux activés pour combler cet écart de 40 000 logements annuels, aux côtés des outils réglementaires et urbanistiques.
Le calcul de votre plus-value avec les nouvelles règles
La formule reste inchangée : prix de vente moins prix d'acquisition (majoré des frais et des travaux justifiés) égale la plus-value brute. Les abattements classiques pour durée de détention continuent de s'appliquer (6 % par an entre la 6e et la 21e année pour l'impôt sur le revenu, 1,65 % puis 9 % pour les prélèvements sociaux).
Ce qui change, c'est que l'abattement exceptionnel de 70 % ou 85 % s'applique sur la plus-value brute avant tout abattement de durée de détention. L'effet de cumul peut considérablement réduire l'assiette imposable, comme l'illustre le tableau ci-dessous. Vérifiez également l'impact d'un éventuel déficit foncier en cas de vente sur votre fiscalité globale avant de signer.
| Scénario | Prix vente | Prix acq. | PV brute | Abattem. exceptionnel | Abattem. durée (60 %) | PV taxable | Impôt IR (19 %) |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| Sans abattement exceptionnel | 400 000 € | 120 000 € | 280 000 € | 0 € | 168 000 € | 112 000 € | 21 280 € |
| Avec abattement 70 % | 400 000 € | 120 000 € | 280 000 € | 196 000 € | 50 400 € | 33 600 € | 6 384 € |
| Avec abattement 85 % | 400 000 € | 120 000 € | 280 000 € | 238 000 € | 25 200 € | 16 800 € | 3 192 € |
3 cas particuliers à connaître en 2024-2026
Au-delà du cas général, 3 situations méritent une attention accrue avant de signer l'acte de vente.
Nous recommandons de ne pas appliquer les abattements exceptionnels sans avoir vérifié au préalable votre régime fiscal réel. Un bien LMNP avec des amortissements importants, une cession via une structure à l'IR ou une propriété en Corse présentent des subtilités qui peuvent radicalement changer le calcul final. Un entretien avec votre notaire ou votre conseiller fiscal s'impose systématiquement.
Vos biens LMNP et la réforme : ce qui change
La plus-value réalisée sur un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) est imposée selon le régime des particuliers, et non en BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Bonne nouvelle : les abattements exceptionnels de 70 % ou 85 % s'appliquent bien, dès lors que le bien concerné est un terrain à bâtir ou que la vente est assortie d'un engagement de construction.
Le point de vigilance concerne les amortissements comptabilisés pendant la période de location. Selon l'article 150 VB du CGI, ces amortissements sont réintégrés à la plus-value brute et imposés au taux fixe de 19 % d'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux, sans bénéficier de l'abattement pour durée de détention. Si vous gérez une plus-value en SCI à l'IR, les règles de calcul diffèrent encore légèrement selon la structure retenue.
Et en Corse, quelles spécificités fiscales ?
La loi de finances pour 2025 a restauré une exonération générale pour les résidents corses cédant à d'autres résidents corses. Elle supprime les conditions restrictives en vigueur depuis 2011. Pour les propriétaires corses de terrains constructibles, la configuration est particulièrement avantageuse :
- Exonération résidents : la cession entre résidents corses est exonérée sous condition de résidence effective et habituelle au moment de la vente.
- Cumul avec la réforme nationale : les abattements de 70 % ou 85 % s'appliquent en sus de l'exonération locale pour les terrains constructibles vendus en Corse.
Vous vous engagez à construire ? Voici les avantages
L'abattement bonifié à 85 % représente 15 points supplémentaires par rapport au taux standard, soit plusieurs milliers d'euros d'impôt économisés sur une plus-value significative. L'engagement de construire doit être formalisé dans l'acte authentique, avec une attestation notariale mentionnant les délais précis (permis sous 18 mois, achèvement sous 4 ans), conformément à l'instruction fiscale BOFiP-RFPI-PVI-20-30. En cas de non-respect de ces délais, un rappel fiscal sur le différentiel de 15 points est émis, assorti d'intérêts de retard calculés depuis la date de la cession.
4 réflexes à adopter avant de vendre votre bien
La fenêtre fiscale 2024-2026 est attractive, mais elle exige une préparation rigoureuse pour ne pas passer à côté des conditions d'éligibilité. Que vous vendiez un terrain constructible ou que vous souhaitiez optimiser votre investissement locatif, voici les 5 points de vigilance à vérifier avant de signer un compromis :
- ⚠️ Vérifiez la classification de votre terrain dans le PLU : seuls les terrains effectivement classés constructibles ouvrent droit aux abattements exceptionnels.
- ⚠️ Calculez votre plus-value brute en intégrant le prix d'acquisition, les frais d'acte et les travaux justifiés : c'est sur cette base que s'applique l'abattement.
- ⚠️ Comparez les 2 scénarios (70 % vs 85 %) avec votre notaire, car l'engagement de construction bonifie significativement l'avantage fiscal tout en engageant contractuellement l'acquéreur sur les délais.
- ⚠️ Anticipez les délais liés au permis de construire (18 mois maximum entre l'acte de vente et le dépôt) : cette contrainte doit être intégrée dès la phase de négociation avec l'acquéreur.
- ⚠️ Préparez votre dossier complet pour le notaire (titres de propriété, factures de travaux, correspondances avec l'acquéreur) afin de sécuriser l'attestation et la conformité de la transaction.
FAQ : Tout savoir sur la réforme fiscale des plus-values immobilières en 2024
Quand entrent en vigueur les nouveaux abattements de la réforme 2024 ?
Les abattements exceptionnels de 70 % et 85 % s'appliquent aux actes authentiques de vente signés à partir du 1er septembre 2024. La date déterminante est celle de la signature de l'acte définitif chez le notaire, et non celle du compromis. Le dispositif court jusqu'au 31 décembre 2026, date confirmée par la loi de finances pour 2025. Au-delà de cette échéance, les abattements exceptionnels disparaissent sauf nouvelle décision législative.
L'abattement exceptionnel de 70-85 % s'applique-t-il à tous les biens ?
Non, cet abattement est réservé à des catégories précises. Il concerne les terrains nus classés constructibles au PLU, les immeubles bâtis destinés à une démolition suivie d'une reconstruction, et les droits de surélévation cédés à un opérateur s'engageant à créer des logements. Les résidences principales en sont exclues, car elles bénéficient déjà d'une exonération totale indépendante qui reste inchangée par la réforme.
Ma résidence principale est-elle toujours exonérée de plus-value ?
Oui, l'exonération de plus-value sur la résidence principale reste totale et inchangée. La réforme 2024 n'a pas modifié ce régime. La seule condition est que le bien constitue votre résidence principale effective et habituelle au moment de la vente, sous peine de perdre le bénéfice de l'exonération.
Jusqu'à quelle date puis-je bénéficier de l'exonération prolongée ?
Les dispositifs d'exonération prolongée (démolition-reconstruction, droits de surélévation, cessions avec engagement de construire) sont applicables jusqu'au 31 décembre 2026. Cette date constitue la limite absolue de la fenêtre fiscale ouverte par la réforme 2024 et confirmée par la loi de finances pour 2025. Passé ce cap, les règles de droit commun reprennent sans garantie de prolongation.
Comment la réforme impacte-t-elle les terrains à bâtir en zone tendue ?
Pour les terrains constructibles situés en zone tendue, la réforme représente une opportunité fiscale majeure. L'abattement de 70 % (ou 85 % avec engagement de construction) réduit considérablement l'impôt sur la plus-value, rendant la vente bien plus avantageuse qu'auparavant. Sur des marchés à forte pression comme la Côte basque, où les plus-values peuvent être très élevées, c'est un levier décisif. Si vous envisagez d'acheter à Biarritz, cette dynamique de libération foncière est un facteur à suivre attentivement.
Les propriétaires de biens LMNP sont-ils concernés par la réforme ?
Oui, sous certaines conditions. Si le bien LMNP constitue un terrain à bâtir ou si la vente s'accompagne d'un engagement de construction, les abattements exceptionnels s'appliquent. Attention cependant : les amortissements comptabilisés pendant la période de location sont réintégrés à la plus-value brute et restent imposés à taux fixe (19 % d'impôt sur le revenu plus 17,2 % de prélèvements sociaux), sans bénéficier de l'abattement pour durée de détention.
La fiscalité en Corse a-t-elle changé avec la réforme 2024 ?
Oui. La loi de finances pour 2025 a restauré une exonération générale pour les cessions entre résidents corses, en supprimant les conditions restrictives en vigueur depuis 2011. Par ailleurs, les abattements exceptionnels de 70 % ou 85 % s'appliquent également aux terrains constructibles vendus en Corse, offrant la possibilité d'un cumul des avantages fiscaux dans certaines configurations.
Dois-je déclarer ma plus-value différemment après la réforme ?
La procédure déclarative reste globalement identique : votre notaire établit et dépose la déclaration de plus-value lors de la signature de l'acte authentique. Ce qui change, c'est que les abattements exceptionnels doivent être expressément mentionnés dans l'acte, accompagnés de l'attestation de l'acquéreur si un engagement de construction est prévu. Le rôle du notaire est donc central pour sécuriser la prise en compte correcte de ces nouvelles règles.
📚 SOURCES
- Légifrance : Loi de finances pour 2024, article modifiant l'article 150 VD du Code général des impôts (abattements exceptionnels sur les terrains à bâtir), JORF du 30 décembre 2023
- Légifrance : Loi de finances pour 2025, prolongation des dispositifs d'exonération et spécificités fiscales de la Corse (2024)
- Légifrance : Article 150 U du Code général des impôts, exonérations de plus-values immobilières, version consolidée 2024
- Légifrance : Article 150 VB du Code général des impôts, régime des plus-values LMNP et réintégration des amortissements, version consolidée 2024
- Bulletin officiel des finances publiques (BOFiP) : Instruction fiscale BOFiP-RFPI-PVI-20-30, engagements de construction et attestations notariales (2024)
- Ministère de l'Économie : Exposé des motifs du Projet de loi de finances 2024, objectif gouvernemental de 370 000 logements neufs par an
- Ministère du Logement : Données de production de logements neufs 2023, environ 330 000 logements mis en chantier
- Service-Public.fr : Fiche pratique Plus-value immobilière, règles générales et exonérations, mise à jour 2024