Depuis 2023, la taxe d'habitation a disparu pour les résidences principales. Une victoire pour les propriétaires occupants. Mais pour les résidences secondaires, la donne est radicalement différente : la taxe est maintenue, et dans 1 200 communes, une surtaxe pouvant atteindre 60 % vient s'ajouter à la facture de base. Qui est réellement concerné, combien cela représente-t-il, et existe-t-il des situations permettant d'y échapper légalement ?
TL;DR : Cet article en bref
- La taxe d'habitation reste intégralement due sur toutes les résidences secondaires en 2026, sans distinction de taille ni de durée d'occupation.
- Dans 1 200 communes en zones tendues, une surtaxe de 5 à 60 % s'ajoute au montant de base (source : DGFiP 2026). Paris applique le taux maximum, Biarritz 30 %.
- 3 situations ouvrent droit à exonération : contrainte professionnelle, admission en EHPAD ou logement vacant contre votre volonté. Chacune suppose un dossier justificatif rigoureux.
Qui doit payer la taxe d'habitation sur une résidence secondaire ?
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires repose sur un principe clair : c'est l'occupant du logement au 1er janvier de l'année d'imposition qui en est redevable. Propriétaire ou locataire, la règle s'applique sans distinction de statut.
Ce qui change parfois la donne, c'est la configuration exacte de votre situation à cette date précise.
Propriétaires et locataires : qui est redevable ?
Si vous occupez vous-même votre résidence secondaire au 1er janvier, vous êtes le redevable. Si un locataire y réside à cette date dans le cadre d'un bail, c'est lui qui endosse l'obligation. Le logement laissé vacant retombe entièrement dans votre assiette fiscale.
La règle du 1er janvier : votre situation à cette date compte
La date du 1er janvier est le seul repère que retient l'administration fiscale pour déterminer le redevable de l'année entière. Si vous vendez votre résidence secondaire en février, la taxe de l'année en cours reste due dans sa totalité. Le changement de situation ne produira ses effets fiscaux qu'à compter du 1er janvier de l'année suivante.
Et si vous avez plusieurs résidences secondaires ?
Chaque résidence secondaire est taxée de façon totalement indépendante. L'administration ne prévoit aucun plafond au nombre de biens concernés ni aucun mécanisme de mutualisation entre eux.
Prenons un exemple concret : un propriétaire qui possède 2 résidences secondaires, l'une à Biarritz pour 1 200 € de taxe et l'autre à Hossegor pour 900 €, devra acquitter les 2 montants séparément, soit 2 100 € au total. Si vous envisagez d'acheter une résidence secondaire, anticipez cette charge pour chacun des biens que vous envisagez.
Quels types de logements sont concernés exactement ?
La définition fiscale d'une résidence secondaire englobe tout logement meublé et habitable dont vous disposez, dès lors qu'il ne constitue pas votre domicile principal. Et l'administration interprète cette notion de façon bien plus large que ce que l'on imagine parfois.
Sont ainsi soumis à la taxe d'habitation en tant que résidence secondaire :
- les appartements et maisons meublés, quelle que soit leur surface ou leur standing ;
- les mobil-homes implantés sur un terrain privé ou en camping à titre permanent ;
- les péniches aménagées et habitables disposant d'un point fixe d'amarrage ;
- les dépendances directement rattachées au logement, comme un garage ou une cave dont l'accès est conditionné au logement principal ;
- les résidences de loisirs et chalets meublés utilisés à titre personnel.
En revanche, un garage isolé, un terrain nu ou un local professionnel non habitable restent hors champ. Pour financer votre acquisition sereinement, pensez à intégrer ce poste fiscal en calculant votre capacité d'emprunt dès l'amont du projet.
Vérifiez le classement cadastral de votre bien avant toute acquisition. Un logement considéré "habitable et meublé" par l'administration génère une taxe d'habitation immédiate, même si vous ne l'occupez que quelques semaines par an. En cas de doute, une simple demande auprès du centre des finances publiques de votre commune clarifie la situation sans délai.
Comment calculer le montant de votre taxe d'habitation ?
Le montant de la taxe d'habitation n'est pas fixé arbitrairement : il résulte d'un calcul en 3 étapes fondé sur la valeur locative cadastrale du bien, multipliée par le taux d'imposition voté par les collectivités locales, avec d'éventuels abattements qui s'appliquent rarement en matière de résidence secondaire.
La valeur locative cadastrale : base de calcul
La valeur locative cadastrale (VLC) représente le loyer théorique annuel que le bien pourrait générer s'il était mis en location dans les conditions normales du marché. Elle a été fixée en 1970 puis revalorisée chaque année par un coefficient légal, ce qui explique qu'elle s'éloigne parfois sensiblement des réalités actuelles du marché immobilier.
Pour un appartement de 60 m² situé à Biarritz, la VLC peut atteindre 8 500 € par an. C'est cette somme qui constitue la base brute du calcul, avant l'application du taux communal voté chaque année.
Taux d'imposition : variations selon votre commune
Chaque commune vote librement son taux de taxe d'habitation, auquel s'ajoutent les taux intercommunaux. La fourchette est large et s'étend généralement de 10 % à 35 % selon les territoires. Vous pouvez consulter le taux exact appliqué dans votre commune directement sur impots.gouv.fr.
| Commune | Taux communal | Taux intercommunalité |
|---|---|---|
| Biarritz | 14,5 % | 5,8 % |
| Bayonne | 16,2 % | 5,8 % |
| Anglet | 13,1 % | 5,8 % |
Quelques exemples chiffrés pour y voir clair
En appliquant ces taux à différents profils de biens sur le Pays basque, voici ce que représente concrètement la taxe annuelle :
- Studio de 30 m² à Biarritz, VLC 4 200 € : taxe totale estimée à 850 €
- Appartement 3 pièces de 70 m² à Bayonne, VLC 8 500 € : taxe totale estimée à 1 870 €
- Grande maison de 150 m² à Anglet, VLC 18 000 € : taxe totale estimée à 3 400 €
À ces montants peut encore s'ajouter une surtaxe selon la commune. Et rappelons que la taxe foncière constitue un impôt distinct qui se cumule avec ces montants.
La surtaxe d'habitation dans certaines communes : êtes-vous concerné ?
Depuis 2017, l'article 1407 ter du Code général des impôts autorise les communes situées en zones tendues à appliquer une majoration sur la taxe d'habitation des résidences secondaires. L'objectif politique est clairement affiché : remettre des logements sur le marché locatif et freiner la pression exercée par les résidences de vacances sur l'offre disponible.
Et la mesure n'a cessé de s'étendre depuis. Selon les données de la DGFiP pour 2026, ce sont désormais 1 200 communes qui appliquent cette surtaxe, avec des taux variant de 5 % à 60 % du montant de base. C'est d'autant plus significatif que cette majoration s'ajoute mécaniquement à tout le reste.
Les 1200 communes où s'applique la surtaxe
Pour qu'une commune puisse voter la surtaxe, elle doit appartenir à une agglomération de plus de 50 000 habitants confrontée à un déséquilibre structurel entre l'offre et la demande de logements. La liste complète des communes éligibles est consultable sur impots.gouv.fr. Sur la côte basque, les principales villes sont toutes concernées.
| Commune | Population | Surtaxe appliquée |
|---|---|---|
| Biarritz | 25 000 hab. | Oui |
| Bayonne | 52 000 hab. | Oui |
| Anglet | 39 000 hab. | Oui |
| Hendaye | 18 000 hab. | Oui |
| Saint-Jean-de-Luz | 13 000 hab. | Oui |
De 5% à 60% : comment se détermine le taux de majoration ?
C'est le conseil municipal qui vote librement le taux de majoration, dans la fourchette légale de 5 % à 60 % fixée par l'article 1407 ter du CGI. Plus la pression immobilière est forte, plus les élus tendent à appliquer un taux élevé. Pour un logement dont la taxe de base s'élève à 1 000 €, voici ce que représente la surtaxe dans quelques grandes villes :
- Paris : 60 %, soit 600 € supplémentaires
- Bordeaux : 25 %, soit 250 € supplémentaires
- Nice : 20 %, soit 200 € supplémentaires
- Lyon : 20 %, soit 200 € supplémentaires
- Biarritz : 30 %, soit 300 € supplémentaires
- Bayonne : 20 %, soit 200 € supplémentaires
Ces montants s'ajoutent à la taxe de base sans plafond global. Pour un bien à Paris avec une VLC élevée, la facture peut rapidement dépasser plusieurs milliers d'euros annuels.
Quelques cas d'exonération à connaître
Les exonérations de taxe d'habitation pour une résidence secondaire existent, mais elles restent l'exception plutôt que la règle. L'administration fiscale les accorde sur la base de critères stricts, encadrés principalement par l'article 1408 du Code général des impôts, et uniquement sur production de justificatifs probants.
Ce qu'il est utile de savoir, c'est que ces situations couvrent des cas réels que nombre de propriétaires n'ont jamais explorés. Vérifier votre éligibilité ne coûte rien et peut représenter une économie substantielle.
Les 3 critères d'exonération pour raisons professionnelles
Si votre double résidence découle d'une contrainte professionnelle (mutation, logement de fonction incompatible avec l'occupation de votre propre bien), vous pouvez constituer un dossier selon les 3 étapes suivantes :
- Rassembler les justificatifs de votre employeur : lettre de mutation, contrat de travail mentionnant le lieu d'affectation, ou attestation de domicile professionnel.
- Remplir le formulaire 1206-GD, disponible en téléchargement sur impots.gouv.fr.
- Transmettre le dossier complet à votre centre des impôts avant le 31 décembre de l'année concernée.
Personnes âgées et hébergement spécialisé : êtes-vous éligibles ?
Si votre ancien domicile principal est devenu une résidence secondaire suite à votre entrée en EHPAD ou en résidence seniors, une exonération est envisageable. Pour en bénéficier, vous devrez valider l'ensemble des conditions suivantes :
- Être âgé d'au moins 60 ans à la date d'entrée en établissement
- Respecter le plafond de revenus fixé annuellement par l'administration fiscale
- Produire un justificatif d'admission en établissement spécialisé (contrat de séjour, attestation de prise en charge)
- Ne pas louer le bien pendant la période d'exonération demandée
Logements vacants contre votre volonté : la procédure à suivre
Lorsqu'un bien reste inaccessible à cause d'un sinistre grave, de travaux rendant le logement inhabitable ou d'une occupation illicite, il est possible de signaler la situation à l'administration fiscale pour obtenir une exonération partielle. Le dossier doit impérativement inclure une attestation de votre assureur pour un sinistre, un devis de travaux chiffré et daté pour des rénovations lourdes, ou une plainte déposée auprès des forces de l'ordre en cas d'occupation illégale. L'exonération reste partielle et conditionnée à l'examen du dossier.
Pour un dossier d'exonération professionnelle ou pour raison médicale, ne sous-estimez pas l'importance des délais. Une demande déposée après le 31 décembre sera systématiquement rejetée pour l'année concernée. Nous vous recommandons de préparer votre dossier dès la réception de votre avis d'imposition en septembre, et non en décembre sous la pression de l'échéance.
Déclaration et avis d'imposition : les étapes à ne pas manquer
Bonne nouvelle : vous n'avez pas à déposer de déclaration annuelle spécifique pour votre résidence secondaire. L'administration fiscale reconduit automatiquement la taxe d'une année sur l'autre, sur la base des données dont elle dispose. Ce n'est qu'en cas de changement de situation (vente du bien, mutation du redevable, demande d'exonération, travaux modifiant la surface) que vous devrez en informer proactivement votre centre des finances publiques.
L'avis d'imposition vous parvient généralement en septembre ou octobre, par voie postale ou via votre espace personnel sur impots.gouv.fr. Le paiement doit intervenir avant le 15 décembre pour un règlement en ligne. Si vous estimez le montant erroné ou contestable, vous disposez d'un délai d'un an suivant la mise en recouvrement pour adresser une réclamation écrite motivée à votre service des impôts.
Et la location de votre résidence secondaire, ça change quoi ?
La réponse dépend entièrement du type et de la durée de location envisagés. 3 situations concrètes permettent de comprendre la logique fiscale.
Vous louez 2 mois par an en saisonnier : vous restez le redevable de la taxe d'habitation pour l'année entière, car vous occupiez le bien au 1er janvier. La location occasionnelle ne transfère pas la charge fiscale. Un investissement locatif saisonnier peut rester très attractif malgré cette contrainte, mais elle doit être intégrée dans votre calcul de rentabilité.
Vous louez 10 mois sur un bail classique : si votre locataire occupe le logement au 1er janvier, c'est lui qui devient le redevable de la taxe pour l'année entière. La charge vous échappe complètement dans ce cas.
Vous louez toute l'année à un même locataire : le logement perd son statut de résidence secondaire, puisqu'il devient la résidence principale de votre locataire. C'est une situation distincte sur le plan fiscal, et adopter le statut de bailleur privé vous offre alors un cadre juridique et fiscal pleinement adapté à ce positionnement.
FAQ : Tout savoir sur la taxe d'habitation de votre résidence secondaire
Peut-on transformer une résidence secondaire en principale pour éviter la taxe ?
Techniquement, oui. Si vous déclarez le bien comme votre domicile principal auprès de l'administration fiscale et que vous y résidez effectivement de façon habituelle, il bascule dans la catégorie exonérée depuis 2023. Mais l'administration vérifie la réalité de cette installation via plusieurs critères : consommation d'énergie, adresse postale, inscription sur les listes électorales. Toute déclaration inexacte expose à des pénalités et à un redressement fiscal.
Que se passe-t-il si je loue ma résidence secondaire une partie de l'année ?
Si votre logement est loué ponctuellement (quelques semaines l'été par exemple), vous restez redevable de la taxe d'habitation pour l'année entière, car vous en étiez l'occupant au 1er janvier. La location saisonnière ne modifie pas cette règle. En revanche, si un locataire est présent au 1er janvier dans le cadre d'un bail de longue durée, c'est lui qui acquitte la taxe pour cette année-là.
La taxe d'habitation s'ajoute-t-elle à la taxe foncière ?
Oui, ce sont 2 impôts distincts qui se cumulent pour le propriétaire occupant. La taxe foncière est due par le propriétaire du bien quelle que soit son occupation, tandis que la taxe d'habitation est due par l'occupant au 1er janvier. Un propriétaire qui occupe lui-même sa résidence secondaire paye donc les 2 taxes simultanément. Les bases de calcul et les taux applicables diffèrent pour chacune.
Comment contester le montant de ma taxe d'habitation résidence secondaire ?
Vous disposez d'un délai d'un an à compter de la date de mise en recouvrement pour adresser une réclamation écrite à votre service des impôts des particuliers. Joignez votre avis d'imposition, les pièces justificatives appuyant votre demande (erreur sur la surface cadastrale, changement de redevable non pris en compte, demande d'exonération) et précisez clairement le motif de contestation. Un accord ou un rejet motivé vous sera notifié par courrier.
Quand vais-je recevoir mon avis d'imposition pour ma résidence secondaire ?
Les avis d'imposition sont généralement émis entre septembre et octobre. Si vous avez opté pour la dématérialisation, vous recevrez une notification sur votre espace particulier sur impots.gouv.fr. La date limite de paiement est fixée au 15 décembre pour un règlement en ligne (quelques jours plus tôt pour un paiement par chèque). Anticipez ce poste dans votre budget de fin d'année pour éviter les pénalités de retard.
Une résidence secondaire à l'étranger est-elle soumise à cette taxe en France ?
Non. La taxe d'habitation française s'applique selon le principe de territorialité : seuls les biens situés en France métropolitaine et dans les DOM sont concernés. Si vous êtes résident fiscal français et possédez un appartement en Espagne ou au Portugal, ce bien relève de la fiscalité locale du pays concerné. Des conventions fiscales internationales peuvent moduler votre imposition globale, mais la taxe d'habitation française ne s'applique jamais hors du territoire national.
- Loi de finances 2020, loi n°2019-1479 du 28 décembre 2019 : Suppression progressive de la taxe d'habitation sur les résidences principales
- Direction Générale des Finances Publiques (DGFiP), 2026 : Recensement des 1 200 communes appliquant la surtaxe sur les résidences secondaires
- Code général des impôts, article 1407 ter : Majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (fourchette légale de 5 à 60 %)
- Code général des impôts, article 1408 : Conditions d'exonération pour les personnes âgées admises en établissement spécialisé
- impots.gouv.fr, consulté en juillet 2026 : Calcul de la valeur locative cadastrale, taux communaux et liste des communes concernées par la surtaxe