Vous venez d'acquérir un appartement à Biarritz pour en faire une location saisonnière, et vous tombez sur ces mots dans le règlement de copropriété : "usage exclusif d'habitation bourgeoise". L'inquiétude est immédiate. Faut-il renoncer à votre projet ? Pas nécessairement : la réalité juridique est plus nuancée qu'il n'y paraît, et plusieurs configurations permettent de maintenir une activité de location courte durée en toute légalité.
TL;DR : Cet article en bref
- Clause simple sans le terme "exclusivement" : Airbnb souvent possible si usage compatible avec l'habitation et rotation raisonnable des locataires.
- Résidence principale : la loi ALUR (article 51) vous autorise à louer jusqu'à 120 jours par an, même avec clause exclusive.
- Non-respect : amendes civiles jusqu'à 50 000 €, mise en demeure et assignation en justice à la clé.
Clause d'habitation bourgeoise, c'est quoi exactement ?
La clause d'habitation bourgeoise est une disposition inscrite dans le règlement de copropriété qui encadre précisément l'usage des parties privatives d'un immeuble. Elle fixe les limites à l'intérieur desquelles chaque copropriétaire peut exploiter son lot, en le maintenant dans une destination résidentielle.
Son origine remonte au XIXe siècle : les immeubles résidentiels des centres-villes étaient réservés à une clientèle aisée qui entendait préserver la tranquillité et le prestige des lieux, à l'écart de toute activité commerciale ou artisanale susceptible de nuire à la qualité de vie.
C'est cette logique que la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 a formalisée dans le cadre juridique de la copropriété. Elle confère au règlement une valeur contractuelle opposable à tous les copropriétaires et à leurs locataires, faisant de la clause bourgeoise un outil de régulation des usages privatifs qui reste pleinement en vigueur.
Définition juridique et origine de la clause
Le terme "bourgeois" renvoie historiquement à un usage résidentiel paisible, distinct de toute activité commerciale, artisanale ou génératrice de nuisances pour les autres occupants de l'immeuble. La jurisprudence a progressivement affiné cette notion, distinguant l'habitation tranquille des usages assimilables à une exploitation hôtelière ou à un bureau ouvert au public.
La loi de 1965 confère une assise légale solide à ces clauses : intégrées au règlement de copropriété, elles sont opposables à l'ensemble des occupants des lots privatifs. Tout usage incompatible avec la destination résidentielle peut faire l'objet d'une action en cessation devant le tribunal judiciaire, initiée par le syndic ou par un copropriétaire qui s'estime lésé.
Où trouver cette clause dans votre copropriété ?
Le règlement de copropriété est le document de référence pour localiser cette clause, et il est indispensable d'en prendre connaissance avant de finaliser un achat en investissement locatif. Si vous n'en disposez pas encore, voici où l'obtenir :
- Demandez une copie intégrale du règlement à votre notaire lors de la signature de l'acte authentique ; sa communication est une obligation légale.
- Contactez le syndic de copropriété, qui est tenu de vous fournir ce document sur simple demande écrite.
- Consultez l'état descriptif de division, annexé à votre titre de propriété et également disponible au service de publicité foncière.
Clause simple vs clause exclusive : la nuance qui change tout
La nuance entre ces 2 types de clauses est souvent déterminante pour l'avenir de votre projet locatif. Une clause "simple" se contente de rappeler la destination résidentielle du bien, sans verrouiller totalement les usages annexes. Une clause "exclusive", en revanche, impose un usage strictement résidentiel et ferme la porte à toute activité assimilable à de l'hébergement touristique. Une seule formulation dans un règlement vieux de plusieurs décennies peut ainsi conditionner l'ensemble de votre stratégie Airbnb.
| Type de clause | Formulation courante | Airbnb autorisé ? |
|---|---|---|
| Absence de clause | Aucune mention d'usage dans le règlement | Oui, sous réserve des règles locales |
| Clause simple tolérante | "À usage d'habitation et de professions libérales" | Oui, si compatible avec l'habitation |
| Clause simple restrictive | "À usage d'habitation principale ou secondaire" | Généralement oui, avec précautions |
| Clause exclusive formelle | "À usage exclusif d'habitation bourgeoise" | Non, sauf résidence principale (120 j/an) |
| Interdiction votée en AG | Décision de l'assemblée générale des copropriétaires | Non, immédiatement opposable |
Le plus inquiétant ? Beaucoup d'acquéreurs découvrent cette formulation après la signature de l'acte, faute d'avoir relu le règlement dans son intégralité avant de s'engager.
Avant d'acquérir un bien à Biarritz pour de la location saisonnière, nous vous recommandons d'exiger systématiquement une copie complète du règlement de copropriété. Ne vous fiez jamais à une déclaration orale du vendeur ou de l'agence : la formulation exacte de la clause est la seule référence juridiquement opposable, et elle peut tout changer.
Dans quels cas Airbnb reste autorisé malgré la clause ?
Malgré l'apparente sévérité de certaines clauses, 3 situations permettent de maintenir une activité de location courte durée en toute légalité. Ces ouvertures ne relèvent pas de zones grises : elles s'appuient sur des textes législatifs précis ou sur des procédures formelles parfaitement encadrées.
Location de votre résidence principale (limite 120 jours/an)
La loi ALUR du 24 mars 2014 consacre, en son article 51, le droit de tout propriétaire-occupant de louer sa résidence principale en meublé touristique dans la limite de 120 jours par an.
Ce droit est d'ordre public : aucune clause de copropriété, même exclusive, ne peut légalement y faire obstacle.
La résidence principale se définit comme le logement où vous résidez effectivement plus de 8 mois par an, ce que vous devrez justifier par votre domicile fiscal, vos factures d'énergie et vos relevés bancaires ; sans ces éléments, le statut peut être contesté par le syndic ou les juridictions compétentes.
Tolérance de la clause bourgeoise simple
Lorsque le règlement ne contient pas le terme "exclusivement", la jurisprudence reconnaît une marge de tolérance pour la location meublée touristique, à condition que l'activité reste compatible avec la destination résidentielle de l'immeuble. Voici les 4 critères permettant de qualifier une clause de "simple" :
- Absence du terme "exclusif" ou "exclusivement" dans la formulation de la clause.
- Mention des professions libérales ou des activités accessoires autorisées dans le texte du règlement.
- Tolérance explicite des activités annexes non nuisibles dans le règlement de copropriété.
- Absence de toute interdiction formelle de la sous-location ou de la location en meublé.
Modification du règlement de copropriété
Lorsque votre règlement comporte une clause exclusive et que votre bien constitue une résidence secondaire, la modification du règlement en assemblée générale représente la seule voie légale disponible. Cette démarche s'inscrit dans une stratégie d'investissement locatif de long terme et suppose un soutien suffisant parmi les copropriétaires. Les 4 étapes à respecter sont les suivantes :
- Inscrire la modification à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, par courrier adressé au syndic.
- Obtenir le vote favorable en double majorité selon l'article 26 de la loi de 1965 (majorité de tous les copropriétaires représentant au moins les 2/3 des voix).
- Faire rédiger et signer la modification du règlement par acte notarié.
- Publier la modification au service de publicité foncière pour qu'elle soit opposable aux tiers.
Les situations où Airbnb est clairement interdit
Certaines configurations ne laissent aucune marge de manœuvre juridique. La clause exclusive appliquée à une résidence secondaire en constitue l'illustration la plus courante.
Et ce n'est pas tout. La Cour de cassation, 3e chambre civile, a confirmé dans plusieurs arrêts rendus entre 2020 et 2026 que la destination de l'immeuble prime sur les aspirations individuelles de chaque copropriétaire souhaitant développer une activité locative. Les 5 situations de blocage formel sont les suivantes :
- Le règlement stipule un "usage exclusif d'habitation bourgeoise" et le bien constitue une résidence secondaire.
- L'assemblée générale a adopté une décision explicite interdisant les locations de courte durée.
- Le bien est issu de la conversion d'un local commercial sans changement de destination officiellement validé.
- L'immeuble est classé monument historique et soumis à des restrictions d'usage imposées par l'administration.
- L'immeuble est protégé par une disposition du Plan Local d'Urbanisme (PLU) qui interdit la location touristique dans ce secteur.
Que risquez-vous en cas de non-respect ?
Les sanctions prévues par l'article 9-1 de la loi de 1965 ne sont pas symboliques. Le syndic peut saisir le tribunal judiciaire pour obtenir la cessation immédiate de l'activité, assortie d'une astreinte journalière pouvant s'avérer très dissuasive. Les amendes civiles peuvent atteindre 50 000 €, auxquelles s'ajoutent les dommages-intérêts susceptibles d'être réclamés par les copropriétaires qui s'estiment lésés.
La procédure débute généralement par une mise en demeure écrite. Sans réaction de votre part dans le délai imparti, une assignation en justice suit rapidement et peut déboucher sur une exécution forcée. C'est d'autant plus critique que votre statut de bailleur privé peut se trouver fragilisé durablement par un tel contentieux.
En cas de litige avec le syndic, rassemblez toutes les preuves de l'usage effectif de votre bien : avis d'imposition à l'adresse du logement, factures d'énergie à votre nom, attestations de présence régulière. Une préparation juridique solide peut faire la différence devant le tribunal, notamment pour établir le statut de résidence principale et contester la validité de la mise en demeure.
Comment vérifier votre situation avant de vous lancer ?
Avant de publier votre première annonce, un travail de vérification approfondi s'impose. Cette étape est d'autant plus indispensable si vous envisagez d'acquérir un bien à Biarritz dans un immeuble ancien dont le règlement remonte aux années 1970 ou 1980, époque à laquelle les clauses exclusives étaient rédigées de façon particulièrement stricte. Voici les 6 points à vérifier impérativement :
- Récupérer le règlement de copropriété complet auprès de votre notaire ou du syndic.
- Identifier la présence d'une clause bourgeoise et déterminer si elle est simple ou exclusive.
- Déterminer le statut du bien : résidence principale ou résidence secondaire.
- Consulter les procès-verbaux des 3 dernières assemblées générales pour repérer toute décision relative aux locations de courte durée.
- Contacter le syndic par écrit pour obtenir un avis formel sur la compatibilité de votre projet locatif.
- Faire valider votre situation par un avocat spécialisé en droit immobilier si le moindre doute subsiste.
FAQ : Tout savoir sur la clause bourgeoise en location Airbnb
Une clause bourgeoise simple m'empêche-t-elle totalement de louer en Airbnb ?
Non, pas automatiquement. Une clause simple ne bloque la location courte durée que si l'usage génère des nuisances incompatibles avec la destination résidentielle de l'immeuble. La jurisprudence est globalement favorable lorsque la rotation des locataires reste raisonnable et discrète. L'absence du mot "exclusivement" dans la formulation du règlement constitue en général un signal positif pour votre projet de location saisonnière.
Puis-je louer ma résidence secondaire à Biarritz si le règlement comporte une clause exclusive ?
Non. La clause exclusive bloque formellement la location touristique pour une résidence secondaire, car la dérogation légale de 120 jours prévue par la loi ALUR ne s'applique qu'à la résidence principale. La seule issue légale reste la modification du règlement de copropriété en assemblée générale, selon la double majorité de l'article 26 de la loi de 1965.
Quelle est la différence entre clause bourgeoise et interdiction votée en assemblée générale ?
La clause bourgeoise est une disposition inscrite dans le règlement de copropriété dès sa rédaction initiale, opposable à tous les copropriétaires présents et futurs. Une interdiction votée en AG est une décision ultérieure, adoptée à la majorité requise. Les 2 mécanismes sont cumulables : une copropriété sans clause bourgeoise peut très bien avoir voté une interdiction de location Airbnb, tout aussi opposable juridiquement.
Mon syndic peut-il m'interdire Airbnb sans clause bourgeoise au règlement ?
Non. Le syndic ne peut agir que sur le fondement d'un texte existant : le règlement de copropriété ou une décision d'assemblée générale. En l'absence des 2, il ne dispose d'aucun levier juridique pour s'opposer à votre activité. Il peut cependant proposer d'inscrire une résolution d'interdiction à l'ordre du jour d'une prochaine assemblée générale, ce qui reste une option que les copropriétaires opposés à Airbnb n'hésitent pas à utiliser.
Combien coûte une modification du règlement de copropriété pour autoriser Airbnb ?
Le coût varie selon la taille de la copropriété et la complexité de la modification souhaitée. Il faut généralement compter les honoraires du notaire pour la rédaction de l'acte modificatif, souvent entre 500 et 1 500 euros, auxquels s'ajoutent les frais de publication au service de publicité foncière. La procédure prend en général plusieurs mois entre la convocation de l'AG et la publication définitive de la modification.
Que faire si je reçois une mise en demeure du syndic pour location Airbnb interdite ?
Suspendez immédiatement toute nouvelle location et consultez sans tarder un avocat spécialisé en droit de la copropriété. Il analysera la validité de la mise en demeure et la conformité de la procédure engagée à votre encontre. Si votre droit à louer est établi (résidence principale dans la limite des 120 jours par an), il pourra organiser votre défense et vous aider à éviter l'assignation en justice.
📚 SOURCES
- Légifrance : Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (version consolidée 2026)
- Légifrance : Loi ALUR du 24 mars 2014, article 51 relatif à la location de résidence principale en meublé touristique
- Légifrance : Décret n° 2017-678 du 28 avril 2017 relatif au régime de la location de locaux meublés de tourisme
- Cour de cassation, 3e chambre civile : arrêts 2020-2026 relatifs à la clause d'habitation bourgeoise et aux locations saisonnières
- Code de la construction et de l'habitation : article 9-1 de la loi de 1965 relatif aux sanctions applicables en copropriété