Depuis janvier 2025, les informations contradictoires se multiplient sur la fiscalité des plus-values immobilières. Certains évoquent une hausse générale des taux, d'autres une suppression pure et simple des exonérations. La réalité est plus précise, et ses conséquences bien réelles pour les vendeurs et investisseurs de la Côte basque.
TL;DR : Cet article en bref
- L'exonération totale des prélèvements sociaux à 30 ans est supprimée depuis janvier 2025 ; seul l'impôt sur le revenu reste exonéré à 22 ans.
- Les propriétaires en LMNP doivent désormais réintégrer leurs amortissements dans le calcul de la plus-value, ce qui peut alourdir la base imposable de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
- Le taux global reste à 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS), mais la surtaxe peut porter la facture à 41,2 % au-delà de 250 000 € de plus-value nette.
Réforme plus-value immobilière 2025 : les 4 changements majeurs
La loi de finances pour 2025, promulguée le 30 décembre 2024, introduit 4 modifications structurelles dans le régime fiscal des plus-values immobilières des particuliers. Ces changements concernent des mécanismes établis depuis plusieurs décennies et touchent des profils très différents, des investisseurs LMNP aux détenteurs longue durée.
- Fin de l'exonération totale des prélèvements sociaux à 30 ans. Avant 2025, un bien détenu plus de 30 ans était intégralement exonéré d'impôt sur le revenu (IR) et de prélèvements sociaux (PS). Depuis le 1er janvier 2025, l'exonération totale des PS à 30 ans est supprimée. Seul l'IR reste exonéré à 22 ans. Impact : un détenteur longue durée voit ses PS maintenus, représentant jusqu'à 17,2 % de taxation résiduelle sur la plus-value nette. Sont concernés : tous les propriétaires de biens autres que la résidence principale.
- Réintégration obligatoire des amortissements LMNP. L'article 5 de la loi de finances 2025 modifie l'article 150 VB du Code général des impôts (CGI). Tout propriétaire ayant loué un bien meublé au régime réel doit désormais ajouter les amortissements comptables pratiqués à la plus-value brute lors de la cession. Impact moyen : environ +15 % de taxation pour un LMNP classique ayant amorti sur 10 ans. Sont concernés : tous les propriétaires LMNP au régime réel, actifs ou ayant quitté ce statut.
- Un taux global de 36,2 % maintenu, mais une base élargie. Le taux nominal ne change pas : 19 % d'IR et 17,2 % de PS. Ce qui évolue, c'est la base sur laquelle ce taux s'applique. La réintégration des amortissements gonfle mécaniquement la plus-value brute, sans modification de barème.
- Une surtaxe pouvant atteindre 41,2 % au-delà de 250 000 € de plus-value nette. Ce mécanisme existait avant 2025, mais il prend une nouvelle résonance avec l'alourdissement de la base imposable pour les LMNP. La surtaxe est progressive et peut porter le taux effectif total à 41,2 %. Sont principalement concernés : les vendeurs de biens de prestige sur des marchés à forte valorisation comme Biarritz.
Les nouvelles règles de calcul en 2025
Le calcul de la plus-value immobilière repose sur un principe stable : soustraire du prix de vente le prix d'acquisition, les frais d'acquisition (notaire, agence) et les travaux réalisés par des professionnels. Ce que la réforme 2025 modifie en profondeur, c'est le traitement des amortissements LMNP dans cette équation.
Résultat : pour un propriétaire classique sans statut LMNP, la méthode reste identique à celle en vigueur depuis des années. Pour un investisseur meublé au régime réel, la base imposable peut être significativement plus élevée qu'avant, parfois du simple au double sur des biens détenus 10 à 15 ans.
Quelle base imposable après la réforme ?
La base imposable correspond à la différence entre le prix de vente et le prix de revient du bien.
Pour un propriétaire classique, la formule reste simple : prix de vente moins prix d'achat, moins frais d'acquisition, moins le montant des travaux éligibles.
Pour un propriétaire en LMNP, le prix de revient est désormais réduit des amortissements pratiqués depuis le début de la location. Si vous avez acquis un studio 200 000 € et amorti 40 000 € sur la durée de détention, votre prix de revient fiscal n'est plus 200 000 €, mais 160 000 €.
Sur un bien vendu 280 000 €, la plus-value brute passe donc de 80 000 € (sans réintégration) à 120 000 € avec la réforme. C'est 50 % de base imposable supplémentaire, sans que le prix de vente ait changé d'un euro.
Et les abattements pour durée de détention ?
La durée de détention reste le principal levier pour alléger la fiscalité de la plus-value, mais elle n'agit pas de la même façon sur l'IR et sur les PS. Comprendre cette distinction est essentiel pour anticiper votre charge fiscale réelle lors d'une cession.
Pour l'impôt sur le revenu, l'abattement est de 6 % par an à partir de la 6e année, puis de 4 % pour la 22e année, conduisant à une exonération totale à 22 ans. Ce dispositif n'est pas modifié par la réforme 2025.
Pour les prélèvements sociaux, le barème est différent : 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année, 1,6 % pour la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e. Pour effectuer un calcul de la plus-value immobilière précis, ce barème est désormais central, car avant 2025, il conduisait à une exonération totale des PS à 30 ans. Depuis 2025, cette exonération complète est supprimée.
| Années de détention | Abattement IR | Abattement PS | Taux effectif global |
|---|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % | 36,2 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | ~29 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % | ~22 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % | ~12,4 % |
| 30 ans (avant 2025) | 100 % | 100 % | 0 % |
| 30 ans (depuis 2025) | 100 % | Partiel | Résiduel |
Impact sur les LMNP : attention aux amortissements !
Pour les propriétaires au régime réel LMNP, la réforme 2025 représente le changement le plus pénalisant de la loi de finances.
Avant cette réforme, les amortissements comptables réduisaient les revenus locatifs imposables chaque année sans jamais "ressortir" au moment de la vente. Depuis 2025, l'article 150 VB du CGI, modifié par la loi de finances, impose leur réintégration systématique dans la plus-value brute à la cession.
Le résultat est mécanique : plus vous avez amorti, plus votre base imposable à la vente est élevée.
Avant toute décision de vente d'un bien en LMNP, nous vous recommandons de reconstituer l'intégralité des amortissements pratiqués depuis la première déclaration au régime réel. Ce montant, souvent sous-estimé, peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros et modifier radicalement votre calcul de rentabilité à la cession.
Réintégration des amortissements : comment ça marche ?
Le mécanisme repose sur une modification du prix de revient fiscal. La formule devient : PV brute = prix de vente - (prix d'achat - amortissements cumulés). En réduisant le prix de revient, les amortissements passés gonflent mécaniquement la plus-value taxable. Pour bien mesurer les enjeux des amortissements en LMNP dans cette nouvelle équation, un exemple concret s'impose.
Prenons le cas d'un investisseur ayant amorti 80 000 € sur 10 ans. Ces 80 000 € viennent s'ajouter à la plus-value brute qu'il aurait calculée sous l'ancien régime. Si sa plus-value initiale était de 100 000 €, elle passe à 180 000 € de base imposable, soit une augmentation de 80 % avant même l'application des abattements pour durée de détention.
Quelques exemples chiffrés pour y voir clair
Les 2 cas concrets ci-dessous illustrent l'écart de taxation entre un investisseur LMNP et un propriétaire classique, sur des biens comparables du marché biarrot.
Cas 1 : studio LMNP à Biarritz, acheté 200 000 € en 2015, revendu 280 000 € en 2025
Avec 40 000 € d'amortissements pratiqués sur 10 ans, la plus-value brute n'est plus de 80 000 € mais de 120 000 € (réintégration des 40 000 €). Après abattement IR de 30 % (6 % par an sur les années 6 à 10) et abattement PS de 8,25 %, l'IR porte sur 84 000 € (soit 15 960 €) et les PS sur 110 100 € (soit 18 937 €). Impôt total : environ 34 900 €.
Cas 2 : T3 classique sans LMNP, mêmes conditions de prix et de durée
Sans amortissements à réintégrer, la plus-value brute reste à 80 000 €. Les mêmes abattements s'appliquent : IR sur 56 000 € (10 640 €) et PS sur 73 400 € (12 624 €). Impôt total : environ 23 260 €. L'écart entre les 2 situations dépasse 11 000 €, uniquement dû à la réintégration des amortissements introduite par la réforme 2025.
Les exonérations qui restent en vigueur
Malgré les changements introduits par la loi de finances 2025, les cas d'exonération existants sont maintenus dans leur grande majorité. Selon les données de la Direction générale des Finances publiques (DGFiP) de 2024, 86 % des exonérations de plus-value concernent la résidence principale, qui reste totalement exonérée. Et ce n'est pas tout : 10 autres catégories permettent d'échapper à la taxation dans des situations bien moins connues.
Résidence principale : toujours exonérée à 100 % ?
Oui, l'exonération de la résidence principale est confirmée et non modifiée par la réforme 2025.
Elle couvre à la fois l'impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux, pour une exonération totale de 36,2 %.
Pour en bénéficier, 3 conditions doivent être réunies au moment de la vente :
- Le bien est occupé effectivement comme résidence principale (habitation habituelle et principale, pas de résidence secondaire ni logement vacant).
- La vente intervient pendant l'occupation ou dans un délai raisonnable après le déménagement (en général 12 mois, pouvant être étendu selon les circonstances documentées).
- L'occupant est bien le propriétaire vendeur, sans interposition de société ou de montage particulier.
Si vous envisagez l'achat d'une résidence principale à Biarritz, cette exonération reste l'un des avantages fiscaux les plus puissants du droit immobilier français.
Les 10 autres cas d'exonération à connaître
En dehors de la résidence principale, la loi maintient d'autres situations permettant d'échapper partiellement ou totalement à la taxation des plus-values. Voici les cas que vous devrez examiner avant toute cession :
- Première cession d'un logement autre que la résidence principale (art. 150 U II 1° bis CGI) : exonération si le prix de vente est intégralement remployé dans l'achat d'une résidence principale dans les 24 mois, et si le vendeur n'a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 années précédentes.
- Expropriation (art. 150 U II 4° CGI) : exonération si le produit de l'expropriation est remployé dans l'achat ou la construction d'un immeuble dans les 12 mois suivant la cession.
- Cession à un organisme HLM ou assimilé (art. 150 U II 7° CGI) : exonération totale pour les ventes réalisées au profit de bailleurs sociaux agréés, sans condition de durée ou de prix.
- Retraités et invalides sous conditions de ressources (art. 150 U III CGI) : exonération réservée aux personnes dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas le plafond de la CMU complémentaire et qui ne sont pas assujetties à l'IFI.
- Résidents en établissement médico-social : mêmes conditions de ressources que pour les retraités, applicables aux propriétaires qui cèdent leur ancien logement dans les 2 ans suivant leur entrée en établissement.
- Non-résidents fiscaux français (art. 244 bis A CGI) : une exonération spécifique est possible, à raison d'une cession par contribuable, plafonnée à 150 000 € de plus-value nette imposable, sous conditions de résidence antérieure en France.
- Cession de droits de surélévation (art. 150 U II 9° CGI) : exonération pour les ventes de droits permettant la création de logements supplémentaires dans un immeuble existant.
- Partage suite à indivision successorale ou conjugale : les partages mettant fin à une indivision issue d'une succession ou d'un divorce bénéficient d'un régime allégé sous certaines conditions documentaires.
- Prix de cession inférieur à 15 000 € : les cessions d'un montant inférieur à ce seuil sont exonérées de plein droit, sans condition de durée de détention ni de nature du bien.
- Biens acquis avant 1977 : certains biens dont l'acquisition remonte avant le 1er janvier 1977 peuvent relever d'un régime transitoire favorable, déterminé par la valeur vénale établie à cette date de référence selon les circulaires fiscales applicables.
Avant/après : ce qui a vraiment changé depuis janvier 2025
Pour mesurer concrètement l'impact de la réforme, une comparaison directe entre l'ancien régime et le nouveau s'impose. Le tableau ci-dessous chiffre les 4 points de rupture les plus significatifs sur un cas type.
| Critère | Avant 2025 | Depuis 2025 | Impact chiffré |
|---|---|---|---|
| Exonération PS à 30 ans | Totale (100 %) | Supprimée | Jusqu'à 17,2 % de PS résiduelle sur la PV nette |
| Amortissements LMNP | Non réintégrés dans la PV | Réintégrés obligatoirement | Base imposable majorée du total amorti |
| Taux global nominal | 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS) | 36,2 % (inchangé) | Identique, mais base d'application élargie |
| Surtaxe au-delà de 250 000 € | Jusqu'à 41,2 % | Inchangée | Risque accru pour les LMNP à forte plus-value |
Le constat est sans appel : pour un propriétaire classique sans amortissements, l'impact reste limité aux biens détenus entre 22 et 30 ans, la période où les PS n'étaient plus taxables avant, et le sont désormais partiellement. En revanche, pour un investisseur LMNP ayant pratiqué des amortissements significatifs, la réforme peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros d'impôts supplémentaires à la cession, sur un bien qui n'a pourtant pas pris de valeur supplémentaire.
3 stratégies à envisager pour les vendeurs
Face à cet alourdissement fiscal, plusieurs leviers d'optimisation restent disponibles pour les propriétaires et investisseurs de la Côte basque. Ces stratégies ne constituent pas des formules magiques, mais des arbitrages raisonnés à envisager avec votre conseil fiscal ou votre notaire.
- Vendre avant le seuil de la surtaxe. La surtaxe progressive s'applique dès que la plus-value nette franchit certains paliers. Nous vous recommandons d'évaluer si une négociation légèrement en deçà du prix maximum permet de rester sous le seuil déclencheur, en particulier pour les biens de prestige biarrots dont les plus-values approchent ou dépassent 250 000 €. Le gain fiscal peut largement justifier un ajustement de quelques milliers d'euros sur le prix de cession. Pour qui : les vendeurs de biens haut de gamme dont la plus-value nette se situe dans la zone des paliers de surtaxe.
- Étaler les cessions dans le temps. Si vous détenez plusieurs actifs à céder, l'étalement des ventes sur 2 à 3 années consécutives permet d'éviter le cumul de plus-values sur un même exercice fiscal. Cette approche limite le franchissement des paliers de surtaxe et laisse s'accumuler des années de détention supplémentaires, réduisant mécaniquement la base imposable à chaque cession. Pour qui : les multipropriétaires souhaitant vendre plusieurs biens locatifs dans un horizon de 3 à 5 ans.
- Arbitrer entre LMNP et SCI à l'IS. Pour les investisseurs qui envisagent de nouveaux projets locatifs meublés, le choix du véhicule juridique mérite une attention particulière depuis la réforme. Une SCI soumise à l'impôt sur les sociétés traite la plus-value à la cession selon des règles différentes du régime LMNP au réel. La réintégration des amortissements est désormais un argument supplémentaire en faveur d'une réflexion anticipée sur ce point. Pour qui : les investisseurs en phase d'acquisition qui envisagent une revente à moyen terme.
Pour les investisseurs sur la Côte basque, le marché immobilier biarrot affiche des valorisations soutenues depuis de nombreuses années, ce qui rend la plus-value à la revente quasi certaine. Nous vous recommandons d'intégrer les nouvelles règles 2025 dans votre modélisation financière dès la phase d'acquisition, particulièrement si vous optez pour le régime réel LMNP.
Vendre avant ou après 2025 ?
La question se pose avant tout pour les propriétaires de biens en LMNP avec des amortissements importants. Pour les ventes dont l'acte authentique a été signé avant le 31 décembre 2024, l'ancien régime s'applique intégralement.
Pour les LMNP ayant fortement amorti leur bien, cette fenêtre représentait une économie parfois considérable.
Sans la réforme (vente décembre 2024) : sur notre studio biarrot (acheté 200 000 € en 2015, revendu 280 000 €, avec 40 000 € d'amortissements), la plus-value brute restait à 80 000 €, les amortissements n'étant pas réintégrés. Impôt total estimé : environ 23 260 €.
Avec la réforme (vente janvier 2025) : la réintégration des 40 000 € d'amortissements porte la plus-value brute à 120 000 €. Impôt total estimé : environ 34 900 €. L'écart atteint plus de 11 000 € sur un seul bien, uniquement dû au changement de date de signature de l'acte authentique.
Et pour les investisseurs locatifs ?
Sur le marché biarrot, les prix ont progressé de façon quasi-continue depuis 15 ans, rendant la réalisation d'une plus-value quasi certaine à la revente. C'est précisément pourquoi la durée de détention cible prend une importance stratégique dans tout projet d'investissement locatif sur la Côte basque.
L'arbitrage central se joue entre une conservation longue durée (viser les 22 ans pour l'exonération totale d'IR) et une cession intermédiaire à 10 ou 15 ans (où les abattements réduisent le taux effectif sans l'annuler). Pour un bien en LMNP avec des amortissements élevés, la réintégration 2025 pèse davantage sur une cession à moyen terme, ce qui renforce l'argument d'une détention longue ou d'une réflexion anticipée sur le véhicule juridique retenu.
FAQ : Tout savoir sur la réforme des plus-values immobilières 2025
La réforme 2025 s'applique-t-elle aux ventes signées avant le 1er janvier ?
Non. La réforme s'applique uniquement aux actes de vente signés à compter du 1er janvier 2025. Les cessions dont l'acte authentique a été signé avant cette date relèvent de l'ancien régime fiscal, y compris pour les propriétaires LMNP. C'est la date de signature de l'acte chez le notaire qui fait foi, pas celle du compromis de vente ni celle du versement du dépôt de garantie.
Puis-je encore bénéficier de l'exonération totale au bout de 22 ans ?
Oui, mais uniquement pour l'impôt sur le revenu. À 22 ans de détention, l'IR est intégralement exonéré (taux réduit à 0 %). En revanche, les prélèvements sociaux restent partiellement dus. Avant la réforme 2025, leur exonération totale intervenait à 30 ans. Depuis 2025, cette exonération complète est supprimée et un taux résiduel de PS subsiste, même après 30 ans de détention.
Les amortissements LMNP sont-ils tous réintégrés dans le calcul ?
Oui, l'ensemble des amortissements comptables pratiqués au régime réel LMNP sont réintégrés dans la plus-value brute, quelle que soit la durée de détention ou le montant total amorti. La réintégration concerne les amortissements du bien immobilier lui-même, mais aussi ceux des équipements et du mobilier déduits au fil des années de location meublée au régime réel.
Quelle différence entre plus-value brute et plus-value nette imposable ?
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente et le prix de revient (acquisition, frais et travaux, minoré des amortissements pour les LMNP). La plus-value nette imposable est obtenue après application des abattements pour durée de détention à cette plus-value brute. C'est cette valeur nette qui sert de base au calcul de l'IR et des prélèvements sociaux.
La résidence principale reste-t-elle totalement exonérée en 2025 ?
Oui, sans aucune modification. La résidence principale est exonérée à 100 % de l'IR et des prélèvements sociaux. La réforme 2025 ne touche pas ce dispositif, qui s'applique sous réserve d'occupation effective du bien au moment de la cession et dans le respect des conditions habituelles d'éligibilité.
Comment calculer la surtaxe sur les plus-values élevées ?
La surtaxe est progressive : elle débute à partir de 50 000 € de plus-value nette imposable et croît par paliers jusqu'à son maximum au-delà de 250 000 €, portant le taux effectif total à 41,2 %. Pour la calculer, vous appliquez chaque taux marginal de surtaxe à la tranche correspondante de votre plus-value nette, après application des abattements pour durée de détention, puis vous additionnez les montants obtenus à l'IR et aux PS.
Puis-je déduire les travaux de rénovation de ma plus-value ?
Oui, sous conditions. Les travaux de construction, agrandissement, reconstruction ou amélioration réalisés par des entreprises sont déductibles de la plus-value, à condition de ne pas avoir déjà été pris en compte dans des charges déduites (revenus fonciers ou charges LMNP au régime réel). En l'absence de justificatifs, une déduction forfaitaire de 15 % s'applique automatiquement si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
📚 SOURCES
- Loi de finances pour 2025, article 5 modifiant l'article 150 VB du Code général des impôts, Légifrance (JORF du 30 décembre 2024)
- Service-Public.fr : Impôt sur le revenu et plus-value immobilière, abattements pour durée de détention (consulté octobre 2026)
- Direction générale des Finances publiques (DGFiP) : Rapport annuel 2024, statistiques sur les exonérations de plus-value immobilière
- Chambre des Notaires de la Gironde : publication sur les cas d'exonération de plus-value immobilière, novembre-décembre 2025
- Indy.fr : Réforme plus-value LMNP 2026 (consulté octobre 2026)