Vous avez déjà fait le calcul dans votre tête, et le chiffre vous plaisait. Puis vient la simulation bancaire, et la réalité tombe : moins que prévu. En 2026, tout tient dans une formule, mais son application change tout.
TL;DR : Cet article en bref
- Taux d'endettement plafonné à 35 % depuis 2022 (HCSF), assurance emprunteur comprise dans le calcul.
- 8 exemples concrets, du SMIC (1 802 € net/mois) à 7 000 €/mois, avec capacité sur 20 et 25 ans.
- Reste à vivre minimum : 800 € pour une personne seule, 1 200 € pour un couple, souvent le vrai critère bloquant.
Comment calculer concrètement votre capacité d'emprunt ?
La banque applique une formule simple en apparence, mais chaque terme mérite d'être compris. Elle rapporte vos charges à vos revenus, puis applique un plafond réglementaire strict.
Ce plafond, fixé à 35 % depuis 2022, englobe désormais l'assurance emprunteur. Autrement dit, deux dossiers avec le même salaire peuvent obtenir des capacités différentes selon le coût de leur assurance.
Le reste à vivre agit comme un second filtre, indépendant du taux d'endettement. Un dossier peut respecter les 35 % et être refusé si le reste à vivre est jugé insuffisant.
Pourtant, beaucoup d'emprunteurs ignorent ce double contrôle et se focalisent uniquement sur le pourcentage. C'est souvent là que la déception survient lors de la simulation.
Ne négligez jamais l'assurance emprunteur dans vos calculs de 35 % : elle peut représenter plusieurs dizaines d'euros par mois et faire basculer un dossier d'accepté à refusé. Comparez toujours plusieurs contrats d'assurance avant de signer.
Voici la formule officielle appliquée en 2026
La formule retenue par les banques en 2026 est la suivante : (Revenus nets mensuels moins Charges) multiplié par 35 %. Ce résultat donne la mensualité maximale acceptable, assurance emprunteur comprise dans ce taux.
Prenons un couple avec 4 000 € de revenus nets et 200 € de charges existantes. Le calcul donne (4 000 moins 200) fois 0,35, soit 1 330 € de mensualité maximale autorisée.
Taux d'endettement 35 % : ce que ça change vraiment
Avant janvier 2022, le seuil était fixé à 33 % hors assurance emprunteur. Le passage à 35 % assurance comprise a modifié en profondeur la lecture des dossiers par le HCSF.
En théorie, ce relèvement offre environ 6 % de capacité supplémentaire par rapport à l'ancien seuil. Voici ce que cela implique concrètement pour un emprunteur type :
- Un revenu net de 3 000 € autorisait 990 € de mensualité hors assurance avant 2022.
- Le même revenu autorise aujourd'hui 1 050 € de mensualité, assurance désormais incluse dedans.
- Le gain réel dépend fortement du coût de l'assurance emprunteur choisie.
- Une assurance chère peut annuler tout le bénéfice théorique du relèvement à 35 %.
Le gain n'est donc pas automatique : il dépend directement de la qualité du contrat d'assurance négocié.
Le reste à vivre, garde-fou souvent oublié
Le reste à vivre désigne la somme qui reste chaque mois une fois la mensualité de prêt payée. Les banques fixent des seuils minimaux en 2026 : 800 € pour une personne seule, 1 200 € pour un couple, et 300 € supplémentaires par enfant à charge.
Prenons un célibataire gagnant 1 900 € net, avec une mensualité théorique de 660 € à 35 %. Une fois cette mensualité déduite, il ne reste que 1 240 € pour vivre, ce qui semble correct.
Mais s'il perçoit 1 500 € net avec 200 € de charges, sa mensualité maximale théorique tombe à 455 €. Après paiement, il ne reste que 845 €, un montant qui frôle le seuil et peut justifier un refus malgré un taux d'endettement conforme.
Combien emprunter selon votre salaire ? 8 exemples chiffrés
Rien ne remplace des chiffres concrets pour comprendre où vous vous situez. Voici 8 profils salariaux, du SMIC à 7 000 € net mensuels, avec leur capacité d'emprunt estimée sur 20 et 25 ans à un taux de 3,5 %, assurance de 0,30 % incluse.
| Salaire net mensuel | Mensualité max (35 %) | Capacité sur 20 ans | Capacité sur 25 ans |
|---|---|---|---|
| 1 802 € (SMIC) | 631 € | 108 000 € | 130 000 € |
| 2 000 € | 700 € | 120 000 € | 144 000 € |
| 2 500 € | 875 € | 150 000 € | 180 000 € |
| 3 000 € | 1 050 € | 180 000 € | 216 000 € |
| 3 500 € | 1 225 € | 210 000 € | 252 000 € |
| 4 500 € | 1 575 € | 270 000 € | 324 000 € |
| 5 500 € | 1 925 € | 330 000 € | 396 000 € |
| 7 000 € | 2 450 € | 420 000 € | 504 000 € |
Ces montants restent théoriques et supposent une absence de crédit en cours. Le pire ? L'écart entre le SMIC et 7 000 € n'est pas proportionnel au salaire, il s'accroît mécaniquement avec le revenu, car les charges fixes pèsent moins lourd chez les hauts salaires.
Un salarié au SMIC (1 802 € net selon Service-public.fr) dispose ainsi d'une capacité près de 4 fois inférieure à celle d'un cadre à 7 000 €, alors que son salaire n'est que 4 fois moindre. Cet écart s'explique aussi par le reste à vivre, plus contraignant proportionnellement pour les revenus modestes. C'est un point à garder en tête avant d'entamer un projet d'investissement locatif, où la capacité d'emprunt conditionne directement la taille du bien visé.
Quels revenus et charges les banques prennent-elles en compte ?
Toutes vos rentrées d'argent ne sont pas égales aux yeux d'une banque. Certaines sont retenues intégralement, d'autres partiellement, et certaines sont purement écartées du calcul.
Revenus pris en compte (et ceux refusés)
Les salaires en CDI hors période d'essai sont retenus à 100 % dans le calcul de la capacité d'emprunt. Il en va de même pour les traitements de fonctionnaires titularisés et les pensions de retraite.
À l'inverse, les revenus jugés instables subissent une décote significative. Les primes variables ne sont souvent comptées qu'à 70 % sur une moyenne de 3 ans, les CDD à 50 % ou 60 % selon l'ancienneté, et les revenus d'auto-entrepreneur exigent généralement 2 à 3 bilans stables.
- Revenus comptabilisés à 100 % : salaire CDI hors essai, fonction publique titulaire, pension de retraite, rentes viagères, revenus fonciers nets (souvent à 70 %, mais parfois cités comme référence stable).
- Revenus partiels ou exclus : primes variables (environ 70 %), CDD (50 à 60 %), auto-entrepreneur (sur bilans, 100 % si stable), intérim (30 à 50 %), allocations chômage (généralement exclues).
Charges déductibles à ne pas oublier
Les banques déduisent certaines charges récurrentes avant d'appliquer le taux de 35 %. Voici les principales charges retenues dans le calcul :
- Crédits à la consommation en cours, montant intégral de la mensualité restante.
- Crédit auto, même s'il touche à sa fin dans les prochains mois.
- Pensions alimentaires versées, déduites en totalité des revenus.
- Loyers versés si le bien actuel n'est pas revendu avant l'achat.
- Autres crédits immobiliers en cours, notamment en cas d'investissement locatif.
Les charges courantes comme l'électricité, les courses ou les abonnements ne sont jamais intégrées à ce calcul. Elles pèsent pourtant bien sur le reste à vivre réel du foyer, ce qui explique pourquoi certains dossiers surprennent malgré un taux d'endettement conforme.
3 étapes pour utiliser le simulateur de capacité d'emprunt
Le simulateur mybiarritz.fr permet d'obtenir une première estimation en quelques minutes. Il ne remplace pas l'analyse finale de la banque, mais il donne un ordre de grandeur fiable pour cadrer votre recherche.
- Renseignez vos revenus nets mensuels et ceux de votre co-emprunteur éventuel. Pensez à indiquer les primes séparément, car elles seront pondérées automatiquement selon leur nature.
- Entrez vos charges actuelles : crédits en cours, pensions versées, loyer si applicable. C'est ici que la majorité des erreurs se glissent, souvent par oubli d'un crédit conso encore actif.
- Ajustez la durée et le taux d'intérêt pour affiner le résultat. Le simulateur affichera alors votre mensualité maximale et votre capacité d'emprunt théorique.
Et ce n'est pas tout : le chiffre obtenu reste indicatif, la décision finale appartenant toujours à l'analyse humaine de la banque. Autant dire que cette estimation constitue un point de départ solide, pas une garantie de financement.
5 leviers pour augmenter votre capacité d'emprunt
Votre capacité d'emprunt n'est pas figée, elle se travaille. Plusieurs leviers permettent de la faire progresser, parfois de façon spectaculaire.
Solder vos crédits à la consommation avant la demande libère immédiatement de la marge dans le calcul du taux d'endettement. Un crédit auto de 250 € par mois soldé peut ainsi augmenter votre capacité de plusieurs dizaines de milliers d'euros.
Allonger la durée du prêt de 20 à 25 ans peut accroître la capacité empruntable de 15 à 20 % pour une même mensualité. Emprunter à deux double mécaniquement les revenus pris en compte, tout en mutualisant certaines charges fixes du foyer.
Un apport personnel supérieur à 10 % du prix du bien rassure la banque et améliore les conditions négociées. Négocier le taux et l'assurance emprunteur reste souvent le levier le plus sous-estimé, alors qu'il peut représenter plusieurs points de capacité gagnés.
Avant de renégocier quoi que ce soit, simulez l'impact isolé de chaque levier sur votre dossier. Cela permet de cibler l'action la plus rentable selon votre situation, plutôt que de tout tenter en même temps sans mesurer les effets réels.
Durée et taux d'intérêt : quel effet réel sur ce que vous pouvez emprunter ?
La durée du prêt influence directement le capital empruntable, à mensualité constante. Pour un profil à 3 000 € net avec une mensualité maximale de 1 050 €, la capacité passe de 189 000 € sur 15 ans à 252 000 € sur 25 ans, un écart de plus de 60 000 €.
Le taux d'intérêt joue un rôle tout aussi déterminant sur ce même profil. À 2,5 %, la capacité sur 25 ans atteint environ 275 000 € ; à 3,5 %, elle redescend vers 252 000 €, et à 4,5 %, elle chute sous les 230 000 €, illustrant l'importance de décrocher les meilleurs taux immobiliers et de bien comparer le taux sur 25 ans proposé par chaque établissement. Ces écarts s'expliquent par le taux moyen constaté sur le marché, autour de 3,5 % sur 20 ans selon l'Observatoire Crédit Logement/CSA en juillet 2026.
Les erreurs qui plombent votre dossier bancaire
Certaines erreurs reviennent sans cesse et coûtent cher aux emprunteurs. Prenez Julien, cadre à 3 200 € net, qui avait oublié de mentionner un crédit conso de 180 € par mois : la banque l'a découvert via son relevé de compte, et le dossier est reparti en analyse approfondie avec une décote de confiance.
Le pire ? Sophie, indépendante, avait intégré ses primes exceptionnelles au même titre que son salaire fixe. La banque n'en a retenu que 60 %, réduisant sa capacité d'emprunt affichée de près de 15 % par rapport à son estimation initiale.
Résultat : Marc et Claire, un couple ayant sous-estimé leurs charges réelles, ont vu leur dossier refusé malgré un taux d'endettement calculé à 33 %. Le reste à vivre, une fois les vraies dépenses intégrées, tombait sous le seuil des 1 200 € exigé pour un couple.
Voici les principales erreurs qui plombent un dossier :
- Sous-estimer volontairement ou par oubli les charges réelles du foyer.
- Omettre un crédit à la consommation encore actif au moment de la demande.
- Surestimer la stabilité de revenus variables ou de primes exceptionnelles.
- Ignorer le critère du reste à vivre en se focalisant uniquement sur les 35 %.
- Multiplier les demandes simultanées auprès de plusieurs banques sans coordination.
FAQ : Tout savoir sur le calcul de votre capacité d'emprunt
Peut-on emprunter au-delà de 35 % d'endettement ?
Certaines banques accordent des dérogations pour des profils à revenus élevés ou avec un reste à vivre confortable. Le HCSF autorise jusqu'à 20 % de dossiers dérogatoires par établissement, principalement pour les primo-accédants ou les investisseurs solides.
Comment calculer sa capacité d'emprunt en couple ?
Le calcul additionne les revenus nets des deux emprunteurs, puis déduit l'ensemble des charges communes et individuelles. Voici les éléments à cumuler pour un couple :
- Salaires nets des deux personnes, pondérés selon leur nature.
- Charges communes (crédits, loyer) et charges individuelles préexistantes.
- Reste à vivre minimum porté à 1 200 € pour deux personnes.
Quelle est la capacité d'emprunt avec un salaire de 2 500 € net ?
Pour un salaire de 2 500 € net sans charges, la mensualité maximale à 35 % atteint 875 €. Sur 25 ans à 3,5 %, cela correspond à une capacité d'emprunt d'environ 180 000 €, assurance comprise dans le calcul.
Les primes et variables comptent-elles dans le calcul ?
Les primes variables sont généralement retenues à hauteur de 70 %, calculées sur une moyenne des 3 dernières années. Leur stabilité et leur récurrence conditionnent fortement le pourcentage réellement pris en compte par la banque.
Un apport personnel augmente-t-il la capacité d'emprunt ?
Oui, un apport personnel réduit mécaniquement le montant à emprunter, donc la mensualité nécessaire. Voici ses effets principaux :
- Diminution directe du capital emprunté et de la mensualité associée.
- Signal de solvabilité positif qui peut débloquer de meilleures conditions de taux.
Quelle durée de prêt choisir pour maximiser sa capacité ?
Allonger la durée jusqu'à 25 ans maximise la capacité d'emprunt à mensualité constante. Attention toutefois : cela augmente aussi le coût total du crédit, un équilibre à peser selon votre projet et votre âge.
Les banques appliquent-elles toutes les mêmes critères ?
Le seuil de 35 % et les règles du HCSF s'imposent à tous les établissements bancaires français. En revanche, chaque banque conserve une marge d'appréciation sur le reste à vivre et sur l'analyse globale du dossier, notamment pour acheter à Biarritz où les prix élevés rendent ce critère particulièrement sensible.
- HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) : recommandations sur le taux d'endettement maximal de 35 %, assurance comprise, applicables depuis janvier 2022.
- CAFPI, Crédit Agricole, Crédit Mutuel : pratiques bancaires françaises 2026 sur les seuils de reste à vivre par profil familial.
- Service-public.fr : salaire minimum mensuel 2026 (1 802 € net pour un temps plein au SMIC).
- Observatoire Crédit Logement/CSA : taux moyens constatés sur le crédit immobilier, environ 3,5 % sur 20 ans en juillet 2026.