4,2 millions de logements en France sont classés F ou G : ce sont les passoires thermiques, des biens énergivores dont le destin est désormais scellé par la réglementation. Depuis le 1er janvier 2025, les logements de classe G sont interdits à la location, et ce calendrier ne s'arrête pas là. Les classes F suivront en 2028, puis les E en 2034. Pendant ce temps, les factures d'énergie de ces logements atteignent des niveaux records, creusant l'écart avec un parc immobilier mieux isolé. Pour les propriétaires comme pour les locataires, connaître les règles qui s'appliquent aujourd'hui n'est plus une option.
TL;DR : Cet article en bref
- 4,2 millions de logements F ou G en France (15,6 % du parc) : les G sont interdits à la location depuis janvier 2025, les F le seront en 2028, les E en 2034.
- La rénovation d'une passoire thermique coûte entre 20 000 € et 80 000 €, mais les aides cumulées (MaPrimeRénov', CEE, éco-PTZ) peuvent couvrir jusqu'à 90 % du montant pour les ménages modestes.
- Priorité aux travaux d'isolation des combles et des murs, puis au remplacement du système de chauffage : ces 2 postes permettent de gagner 2 à 3 classes DPE en une seule rénovation.
Une passoire thermique, c'est quoi exactement ?
Un logement est qualifié de passoire thermique dès lors que son DPE (Diagnostic de Performance Énergétique) lui attribue la classe F ou G. Selon l'ADEME (Agence de la transition écologique), la classe F correspond à une consommation d'énergie primaire supérieure à 331 kWh/m²/an, et la classe G à plus de 421 kWh/m²/an (soit une consommation 3 à 5 fois plus élevée que celle d'un logement récent bien isolé).
Ces chiffres ne restent pas abstraits longtemps. Un logement de classe G peut générer des factures de chauffage dépassant 3 000 € par an pour un appartement de 70 m², là où un bien classé C ou D en coûterait 3 fois moins. Les logements classés F ou G peuvent également tomber sous le critère de "non-décence énergétique" défini par la loi Climat et Résilience, un statut qui ouvre des droits spécifiques aux locataires pour contraindre leur bailleur à agir.
4,2 millions de logements concernés : les chiffres qui inquiètent
La réalité est brutale. D'après le rapport du Sénat de 2026 sur la rénovation énergétique, la France compte aujourd'hui 4,2 millions de passoires thermiques, soit 15,6 % du parc immobilier résidentiel total. Ce chiffre reste probablement sous-évalué, car des centaines de milliers de logements n'ont toujours pas fait l'objet d'un diagnostic actualisé.
| Classe DPE | Nombre de logements | % du parc | Consommation moyenne |
|---|---|---|---|
| G | 1 200 000 | 4,5 % | Plus de 421 kWh/m²/an |
| F | 3 000 000 | 11,1 % | De 331 à 420 kWh/m²/an |
| Total F+G | 4 200 000 | 15,6 % | Supérieure à 331 kWh/m²/an |
Depuis la réforme du DPE en 2021, la photographie du parc a profondément changé. Des centaines de milliers de logements ont été reclassés vers les classes inférieures, révélant une réalité que l'ancien mode de calcul masquait. Le pire ? Les zones rurales et les centres-villes historiques concentrent une part disproportionnée de ces biens énergivores : maisons individuelles des années 1950-1970 et copropriétés sans travaux depuis des décennies y sont massivement surreprésentées.
Un logement classé F ou G perd en moyenne 5 à 15 % de sa valeur vénale par rapport à un bien équivalent mieux classé, selon les estimations récentes des études notariales. Anticiper les travaux avant une mise en vente ou un renouvellement de bail, c'est protéger à la fois la rentabilité et la liquidité de votre patrimoine immobilier.
Interdictions de location : le calendrier qui bouleverse le marché
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a posé un calendrier implacable, applicable à l'ensemble des bailleurs. Depuis janvier 2022, il est interdit d'augmenter le loyer d'un logement classé F ou G lors d'un changement de locataire ou d'un renouvellement de bail : ce gel des loyers pèse directement sur la rentabilité de l'investissement locatif dans l'ancien.
| Date | Classe DPE | Mesure | Sanction | Exceptions |
|---|---|---|---|---|
| Janvier 2022 | F et G | Gel des loyers (hausse interdite) | Restitution du trop-perçu | Aucune |
| Janvier 2025 | G | Interdiction de mise en location | Amende, travaux imposés | Délai possible en copropriété (vote AG requis) |
| Janvier 2028 | F | Interdiction de mise en location | Amende, travaux imposés | Logements atypiques (examen au cas par cas) |
| Janvier 2034 | E | Interdiction de mise en location | Idem | À préciser par décret |
Ces interdictions ne se limitent pas aux nouveaux contrats. Un locataire en place peut aujourd'hui engager une procédure pour non-décence énergétique devant le tribunal judiciaire ou auprès de la DDETS (Direction Départementale de l'Emploi, du Travail et des Solidarités). Les exceptions demeurent très limitées et ne dispensent pas les propriétaires de planifier leurs travaux à brève échéance.
Comment savoir si votre logement en est une ?
Certains signaux ne nécessitent aucun document officiel pour être identifiés. Des variations marquées de température d'une pièce à l'autre, des murs froids au toucher en hiver ou des courants d'air persistants autour des fenêtres et des menuiseries sont autant d'indices d'une isolation sérieusement défaillante.
Et ce n'est pas tout. Des factures de chauffage dépassant régulièrement 250 à 300 € par mois pour un logement de taille standard constituent un signal d'alarme difficile à ignorer. Sans compter que l'apparition de traces d'humidité persistante, de condensation répétée sur les vitrages ou de moisissures dans les angles de pièces révèle souvent une mauvaise ventilation couplée à une isolation insuffisante.
Pour en avoir la certitude, un diagnostic de performance énergétique réalisé par un professionnel certifié reste le seul document opposable en France pour établir officiellement la classe énergétique d'un logement. Les diagnostiqueurs certifiés sont identifiables via l'annuaire officiel de l'ADEME.
Le coût du DPE varie généralement entre 100 € et 250 € selon la surface et la localisation du bien. Sa durée de validité est de 10 ans pour les logements existants, mais les diagnostics antérieurs à juillet 2021 ne sont plus opposables depuis le 1er janvier 2023, ce qui oblige de nombreux propriétaires à en faire établir un nouveau avant toute transaction ou mise en location.
Sortir du statut de passoire thermique : les travaux qui comptent vraiment
Les professionnels de la rénovation interviennent toujours dans le même ordre : l'enveloppe du bâtiment d'abord, les équipements ensuite. Voici les 5 postes à traiter en priorité, du plus impactant au plus complémentaire :
- Isolation des combles et toitures : jusqu'à 30 % de déperditions thermiques supprimées.
- Isolation des murs extérieurs ou intérieurs : 20 à 25 % de pertes évitées.
- Remplacement du système de chauffage (pompe à chaleur ou biomasse) : jusqu'à 40 % d'économies annuelles sur la facture.
- Isolation des planchers bas et sous-sols : environ 10 % de gain thermique supplémentaire.
- VMC (Ventilation Mécanique Contrôlée) double flux : réduction des infiltrations d'air et amélioration notable du confort intérieur.
Ne démarrez jamais de chantier sans un bilan thermique global préalable. Un diagnostic établi par un professionnel certifié identifie précisément les ponts thermiques et hiérarchise les interventions à mener. Cela évite d'isoler les murs avant la toiture, une erreur courante qui réduit fortement l'efficacité globale du projet et génère des dépenses inutiles.
Isolation : par où commencer et dans quel ordre ?
Les combles concentrent à eux seuls jusqu'à 30 % des déperditions d'un logement non isolé. C'est logiquement le premier chantier à engager, avant toute autre intervention sur l'enveloppe du bâtiment.
Pour les combles perdus, l'épaisseur minimale recommandée est de 30 cm, en laine minérale (laine de verre ou de roche), en ouate de cellulose ou en polystyrène expansé. Pour les murs, une isolation thermique par l'extérieur (ITE) de 14 à 16 cm offre les meilleurs résultats sans empiéter sur la surface habitable. C'est d'autant plus important que les murs représentent 20 à 25 % des pertes thermiques totales du logement.
La progression recommandée par les professionnels est la suivante :
- Réaliser un diagnostic thermique complet pour cartographier les ponts thermiques et hiérarchiser les postes d'intervention.
- Isoler la toiture et les combles, qui offrent le retour sur investissement le plus rapide.
- Traiter les murs par l'extérieur ou l'intérieur, selon la configuration du logement et les contraintes de façade.
- Isoler les planchers bas et les sous-sols pour compléter l'enveloppe thermique et supprimer les dernières déperditions.
Cette progression par étapes permet d'étaler le budget dans le temps tout en maximisant l'efficacité thermique à chaque phase.
Chauffage et ventilation : les investissements rentables
Le remplacement du système de chauffage constitue souvent le levier le plus décisif pour franchir une ou deux classes DPE en une seule intervention. Remplacer une chaudière au fioul ou au gaz par une pompe à chaleur air/eau divise généralement la consommation d'énergie primaire par 3 à 4. Le retour sur investissement oscille entre 7 et 12 ans selon la région et la solution retenue, mais les [travaux de rénovation énergétique permettent de cumuler les aides pour comprimer significativement ce délai.
Une maison individuelle des années 1970 dans les Landes abandonne sa chaudière au fioul au profit d'une pompe à chaleur air/eau. La consommation passe de 385 à 120 kWh/m²/an, le logement monte de G à C, et l'économie annuelle atteint 1 900 € sur la facture d'énergie. Avec MaPrimeRénov', le reste à charge du propriétaire descend à moins de 5 000 €.
Un appartement en copropriété à Pau équipé de convecteurs électriques fait installer une VMC double flux et des équipements de chauffage plus performants. La consommation se réduit de 43 %, l'étiquette DPE passe de F à D, et le propriétaire perçoit 3 200 € de certificats d'économies d'énergie (CEE) en complément des aides de l'Agence Nationale de l'Habitat.
Aides financières 2026 : à quoi vous avez vraiment droit
En 2026, le dispositif de soutien à la rénovation énergétique reste parmi les plus généreux d'Europe. L'ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) maintient les grandes lignes de MaPrimeRénov', et la réglementation DPE 2026 impose désormais un diagnostic actualisé pour valider l'éligibilité à certaines de ces aides. Bien structuré, le cumul des dispositifs peut effectivement couvrir jusqu'à 90 % du montant des travaux pour les ménages aux ressources modestes.
| Aide | Montant maximum | Conditions d'éligibilité | Cumul possible | Organisme |
|---|---|---|---|---|
| MaPrimeRénov' | Jusqu'à 70 % des travaux | Propriétaires occupants ou bailleurs, selon revenus | Oui (CEE, éco-PTZ) | ANAH |
| CEE (Certificats d'Économies d'Énergie) | De 1 000 à 6 000 € selon travaux | Tout propriétaire ou locataire | Oui | Fournisseurs d'énergie |
| Éco-PTZ | Jusqu'à 50 000 € sans intérêts | Logement de plus de 2 ans, résidence principale | Oui (MaPrimeRénov') | Banques agréées |
| Aide "Coup de Pouce" énergie | Variable selon fournisseur | Remplacement chaudière fioul ou gaz | Oui (bonification CEE) | Fournisseurs d'énergie |
La vraie force de ce dispositif, c'est la cumulabilité entre ces différentes aides. Un ménage modeste peut associer MaPrimeRénov', un éco-PTZ et des CEE sur un même projet de rénovation globale, ramenant son reste à charge à une portion congrue. Le Ministère de la Transition écologique recommande de passer par France Rénov' avant d'engager le moindre devis : les conseillers, disponibles gratuitement en agence ou par téléphone, orientent vers les dispositifs les mieux adaptés à votre situation et évitent les erreurs d'éligibilité qui conduisent à des refus de dossiers.
Nous recommandons vivement de faire appel à un Mon Accompagnateur Rénov' (MAR) avant de signer quoi que ce soit. Cet accompagnement est gratuit pour les ménages modestes et très modestes : il identifie les aides auxquelles vous avez réellement droit, structure le projet de rénovation globale et assure le suivi du dossier jusqu'au versement des primes.
FAQ : Tout savoir sur les passoires thermiques
Peut-on encore louer une passoire thermique en 2026 ?
En 2026, les logements classés G sont interdits à la mise en location depuis le 1er janvier 2025. Un bail signé avant cette date peut se poursuivre jusqu'à son terme, mais il ne peut être ni renouvelé ni faire l'objet d'une hausse de loyer. Les logements classés F restent louables jusqu'en 2028, sous réserve du gel des loyers applicable depuis janvier 2022.
Combien coûte la rénovation complète d'une passoire thermique ?
Le coût varie selon la surface, l'état du bâti et l'ampleur des travaux envisagés. On retient généralement une fourchette de 20 000 € à 80 000 € pour une rénovation globale permettant de passer d'un logement classé G à un logement classé D. Grâce aux aides cumulées (MaPrimeRénov', éco-PTZ, CEE), le reste à charge peut descendre en dessous de 10 000 € pour les ménages modestes.
Quelles sont les aides financières cumulables pour rénover ?
Les 3 piliers du financement restent MaPrimeRénov' (jusqu'à 70 % des travaux), les CEE (versés directement par les fournisseurs d'énergie) et l'éco-PTZ (jusqu'à 50 000 € sans intérêts). Ces dispositifs sont cumulables dans la grande majorité des situations. Un conseiller France Rénov', disponible gratuitement, peut vous aider à constituer votre dossier et à maximiser les montants obtenus.
Un logement classé F peut-il rester en location après 2028 ?
Non. À partir du 1er janvier 2028, les logements classés F seront interdits à la mise en location selon la loi Climat et Résilience. Des exceptions très limitées s'appliquent en copropriété lorsque les travaux nécessitent un vote préalable en assemblée générale. En dehors de ces situations particulières, la seule issue pour continuer à louer est d'engager des travaux permettant d'atteindre au minimum la classe E.
Comment faire réaliser un DPE fiable et opposable ?
Le diagnostic doit être confié à un diagnostiqueur certifié, identifiable sur l'annuaire officiel mis à disposition par l'ADEME. Le coût moyen oscille entre 100 € et 250 € selon la surface et la localisation du bien. Un DPE établi depuis le 1er juillet 2021 est valable 10 ans. Attention : les anciens diagnostics antérieurs à cette date ne sont plus opposables depuis le 1er janvier 2023.
Passoire thermique : peut-on encore vendre sans travaux ?
La vente reste tout à fait possible sans travaux préalables. Le DPE doit cependant figurer obligatoirement dans le dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l'acheteur. En pratique, un logement classé F ou G se négocie avec une décote significative : les études de notaires estiment cette décote entre 5 et 15 % par rapport à un bien équivalent mieux classé, les acheteurs intégrant d'emblée le coût des travaux à venir.
Quels travaux réaliser en priorité pour passer de G à D ?
Pour franchir 3 classes DPE en partant de G, les professionnels recommandent de combiner l'isolation des combles et des murs avec le remplacement du système de chauffage. L'isolation seule permet généralement de passer de G à F ou E. C'est le remplacement de la chaudière fioul ou des convecteurs électriques par une pompe à chaleur qui constitue le levier décisif pour atteindre la classe D.
- Sénat (2026) : Rapport sur la rénovation énergétique des logements, statistiques sur les passoires thermiques (4,2 millions de logements F ou G, soit 15,6 % du parc immobilier résidentiel)
- Légifrance : Loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience face à ses effets (loi Climat et Résilience), articles 148 à 160
- ADEME (Agence de la transition écologique, 2026) : Méthode de calcul du DPE et seuils de consommation énergétique par classe (F et G)
- ANAH (Agence Nationale de l'Habitat, 2026) : Montants et conditions d'éligibilité à MaPrimeRénov'
- Ministère de la Transition écologique (2026) : Dispositifs CEE et éco-PTZ, ecologie.gouv.fr