DPE F : ce qui change pour propriétaires et locataires en 2026

L'échéance approche, et pour beaucoup de propriétaires de logements classés F, l'inquiétude est bien réelle. Le calendrier fixé par la loi Climat et résilience est implacable : interdiction de louer dès 2028. Pourtant, des solutions concrètes existent pour agir avant cette date, et mieux vaut les connaître maintenant.

TL;DR : Cet article en bref

• Les logements classés F (330-420 kWh/m²/an) sont déjà soumis au gel des loyers depuis août 2022 et à l'interdiction de location dès le 1er janvier 2028.
• Vendre un bien classé F oblige depuis avril 2023 à fournir un audit énergétique complet (800-1 500 €), en plus du DPE.
• 5 leviers de travaux permettent de sortir de la classe F : isolation des combles, remplacement du chauffage, isolation des murs, changement des menuiseries, VMC double flux.

Qu'est-ce qu'un DPE de classe F exactement ?

Un logement classé F consomme entre 330 et 420 kWh d'énergie primaire par m² et par an, et/ou émet entre 70 et 100 kg de CO₂ par m² et par an. Ce double critère est fondamental : c'est le plus défavorable des 2 indicateurs qui détermine la classe finale du bien. Autrement dit, un logement chauffé à l'électricité propre mais très mal isolé peut tout à fait se retrouver en F à cause de sa consommation, même si ses émissions restent contenues.

Pour situer la classe F dans l'ensemble du diagnostic de performance énergétique, voici le tableau comparatif des 7 classes selon la méthode 3CL-2021 définie par l'ADEME :

Classe	Consommation (kWh/m²/an)	Émissions CO₂ (kg/m²/an)	Couleur étiquette
A	Moins de 70	Moins de 6	Vert foncé
B	70 à 110	6 à 11	Vert clair
C	111 à 180	11 à 30	Jaune-vert
D	181 à 250	30 à 50	Jaune
E	251 à 330	50 à 70	Orange
F	331 à 420	70 à 100	Orange foncé
G	Plus de 420	Plus de 100	Rouge

Ne vous fiez pas uniquement à la consommation énergétique affichée sur l'étiquette. Si votre bien frôle le seuil supérieur de la classe F (420 kWh/m²/an), un simple remplacement de chaudière ou une isolation des combles peut suffire à basculer en E, voire en D. Faites réaliser une simulation avant de planifier vos travaux.

Pourquoi tant de logements tombent en classe F ?

Environ 1,2 million de logements sont aujourd'hui classés F en France, selon l'Observatoire National de la Rénovation Énergétique (Ministère de la Transition écologique, 2025). Ce chiffre s'explique par une accumulation de défauts structurels souvent hérités de décennies de construction sans exigence thermique. Voici les 5 causes les plus fréquentes :

• Isolation des combles insuffisante ou absente : les combles non isolés représentent jusqu'à 30 % des déperditions thermiques d'un logement. C'est souvent le premier poste de perte énergétique.
• Chauffage obsolète au fioul ou au gaz : une vieille chaudière datant d'avant les années 2000 affiche des rendements inférieurs à 70 %, contre plus de 90 % pour les équipements actuels.
• Fenêtres en simple vitrage : elles multiplient les ponts thermiques et font grimper la consommation de plusieurs dizaines de kWh par m² et par an.
• Bâti antérieur à 1975 : les constructions d'avant la première réglementation thermique (RT 1974) n'intègrent aucune exigence d'isolation, ce qui les place structurellement en bas du classement DPE.
• Petite surface : les studios et logements de moins de 30 m² sont pénalisés par le mode de calcul du DPE, qui rapporte les consommations fixes (eau chaude sanitaire, ventilation) à une surface plus réduite.

Les 3 interdictions qui visent déjà les DPE F

Depuis août 2022, les propriétaires de passoire thermique ne peuvent plus augmenter le loyer de leur bien classé F, que ce soit en cours de bail ou lors d'un renouvellement. Cette mesure, issue de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, s'applique partout en France, zones tendues comme zones détendues. Et ce n'est pas tout.

La réglementation DPE 2026 a introduit un seuil de décence énergétique fixé à 450 kWh/m²/an depuis 2023 pour les nouveaux baux. Un logement classé F se situe en dessous de ce seuil, mais il reste exposé à d'autres obligations. Si un locataire peut démontrer que son logement ne respecte pas les critères de décence, le bail peut être frappé de nullité, ce qui expose le bailleur à des remboursements de loyers.

C'est d'autant plus critique que la troisième restriction est la plus redoutée des propriétaires bailleurs engagés dans l'investissement locatif : l'interdiction totale de mettre un bien classé F en location à partir du 1er janvier 2028. Voici le calendrier précis des restrictions :

1. Août 2022 : gel des loyers pour les logements classés F et G, sans exception possible, y compris lors du changement de locataire.
2. Janvier 2023 : introduction du seuil de décence à 450 kWh/m²/an pour les nouveaux contrats de location, avec risque de nullité du bail.
3. 1er janvier 2028 : interdiction absolue de proposer un logement classé F à la location, sous peine de sanctions civiles et pénales.

Vendre un bien classé F : l'audit énergétique obligatoire

Depuis avril 2023, vendre un logement classé F (ou G) ne se limite plus à fournir un DPE. Un audit énergétique complet est désormais exigé, réalisé par un professionnel certifié. Ce document va bien au-delà du simple diagnostic : il présente plusieurs scénarios de travaux chiffrés pour atteindre au minimum la classe D, avec une estimation des coûts et des aides financières mobilisables. Son prix varie entre 800 et 1 500 € selon la superficie du bien.

Sur le plan commercial, cet audit change en profondeur la dynamique de négociation. L'acheteur dispose d'un chiffrage précis des travaux à engager, ce qui lui donne des arguments solides pour faire baisser le prix. En pratique, les biens classés F avec un audit défavorable subissent une décote significative, parfois de l'ordre de 10 à 20 % par rapport à un bien équivalent classé D ou E.

5 leviers pour sortir de la classe F

Sortir de la classe F est rarement une affaire d'un seul chantier. L'approche la plus efficace consiste à combiner plusieurs travaux de rénovation énergétique en commençant par ceux qui offrent le meilleur rapport gain/coût. Voici les 5 travaux à prioriser selon le baromètre de la rénovation énergétique de l'ANAH (2026) :

• Isolation des combles : gain de 1 à 2 classes DPE, pour un coût de 20 à 50 €/m² traité. C'est le levier le plus rentable, à activer en premier.
• Remplacement du système de chauffage : une pompe à chaleur air/eau ou une chaudière à condensation permet de gagner 1 à 2 classes tout en réduisant la facture énergétique de 30 à 50 %.
• Isolation des murs par l'extérieur : gain d'environ 1 classe, pour un investissement compris entre 100 et 200 €/m² de façade. Idéal pour les bâtis anciens sans isolation structurelle.
• Remplacement des menuiseries : le passage au double ou triple vitrage réduit les déperditions et améliore le confort thermique, avec un gain de 0,5 à 1 classe.
• Installation d'une VMC double flux : elle améliore la qualité de l'air tout en récupérant la chaleur de l'air extrait, pour un gain énergétique non négligeable sur le calcul DPE.

Pour financer ces travaux, plusieurs dispositifs sont accessibles :

• MaPrimeRénov' : aide de l'État calculée en fonction des revenus du ménage et de la nature des travaux, accessible aux propriétaires occupants et bailleurs.
• Éco-PTZ : prêt à taux zéro pouvant atteindre 50 000 €, sans condition de ressources, pour financer une rénovation globale.
• Certificats d'Économies d'Énergie (CEE) : prime versée par les fournisseurs d'énergie, cumulable avec MaPrimeRénov'.
• Aides locales : certaines collectivités territoriales proposent des compléments de financement, à vérifier selon la commune ou le département du bien.

Nous vous recommandons de commencer systématiquement par l'isolation des combles avant tout autre chantier. Ce poste seul peut faire basculer un bien de F à E pour un coût modeste, ce qui suffit à sortir du gel des loyers et à préserver votre rentabilité locative dans l'attente d'une rénovation plus complète.

Quelques cas particuliers à anticiper...

La réglementation laisse subsister quelques zones grises que les propriétaires ont tout intérêt à connaître avant de se lancer dans des travaux ou de prendre des décisions de gestion. 3 situations méritent une attention particulière :

• Logements meublés touristiques : selon la jurisprudence actuelle, les locations de type Airbnb ne relèvent pas du régime de la location à usage de résidence principale. L'interdiction de 2028 ne leur est donc pas applicable en l'état, bien que la réglementation puisse évoluer.
• Copropriétés avec chauffage collectif : améliorer l'étiquette énergétique d'un lot dépend souvent de décisions prises en assemblée générale. Un propriétaire seul ne peut pas remplacer la chaudière collective ; il doit obtenir le vote de la majorité des copropriétaires.
• Studios et petites surfaces de moins de 30 m² : le calcul DPE les pénalise structurellement, car les consommations fixes (eau chaude, ventilation) sont rapportées à une surface très réduite. Passer en classe D peut exiger des travaux disproportionnés par rapport à la valeur du bien.

FAQ : Tout savoir sur le DPE de classe F