Beaucoup de bailleurs considèrent la révision de loyer comme automatique. C'est une idée reçue qui peut coûter cher : sans clause de révision expresse inscrite dans le bail, aucune hausse n'est légalement applicable, même en période d'inflation. Et quand la clause existe, la hausse reste strictement plafonnée par l'Indice de Référence des Loyers.
TL;DR : Cet article en bref
- Formule officielle : Nouveau loyer = loyer actuel × IRL nouveau ÷ IRL ancien (IRL T4 2025 = 145,78, source INSEE 2026)
- Sans clause de révision dans le bail, toute hausse de loyer reste illégale, quelle que soit l'inflation constatée
- Cas particuliers : rétroactivité limitée à 12 mois en cas d'oubli, gel total pour les logements classés DPE F ou G jusqu'en 2028
Qu'est-ce que l'IRL et pourquoi il encadre votre loyer ?
L'Indice de Référence des Loyers est publié chaque trimestre par l'INSEE, à partir d'une base 100 fixée en 1998. Il mesure l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, et progresse de façon cumulative depuis sa création.
La loi du 6 juillet 1989 (article 17-1) en fait le plafond légal de toute révision de loyer d'habitation. Pour tout investissement locatif à Biarritz, cet indice s'impose à chaque bailleur sans exception ni dérogation possible.
L'IRL ne s'applique qu'aux baux d'habitation à usage de résidence principale. Les locations saisonnières et les meublés touristiques échappent à cet encadrement : leur révision suit librement les conditions prévues au contrat, ce qui offre une flexibilité appréciable sur le marché biarrot.
La formule de calcul expliquée simplement
La formule officielle est la suivante :
Nouveau loyer = loyer actuel × IRL nouveau ÷ IRL ancien
Le loyer actuel s'entend toujours hors charges. L'IRL nouveau est l'indice du trimestre de référence de l'année en cours (N), et l'IRL ancien celui du même trimestre l'année précédente (N-1). Ces 3 variables suffisent pour calculer le loyer révisé à l'euro près.
Un exemple chiffré pour un loyer à Biarritz
Loyer de 1 200 €, révision en août 2026, trimestre de référence T3. L'IRL T3 2025 s'établit à 145,38 (source INSEE) et l'IRL T3 2024 à 144,00.
Calcul : 1 200 × 145,38 ÷ 144,00 = 1 211,50 €, soit +11,50 € par mois. L'enjeu est encore plus concret si vous envisagez d'acheter un bien à Biarritz avec un loyer de marché sensiblement plus élevé.
À Biarritz, où les loyers dépassent souvent la moyenne nationale, une variation IRL de 1 % représente déjà une centaine d'euros par an sur un loyer de 800 €. Nous recommandons d'intégrer systématiquement la clause de révision dès la rédaction du bail pour préserver la rentabilité sur la durée.
Les 3 étapes du calcul en pratique
Voici comment procéder pour réviser un loyer dans les règles :
- Vérifiez la présence d'une clause de révision annuelle dans le bail (sans elle, toute hausse est impossible).
- Identifiez le trimestre IRL de référence mentionné dans cette clause, souvent celui de la signature du contrat.
- Appliquez la formule et notifiez le locataire par écrit en précisant l'indice utilisé et la date d'effet de la révision.
Les indices IRL 2025-2026 en un coup d'œil
Ces valeurs sont issues de la série officielle INSEE 001515333, consultée en novembre 2026. L'IRL T4 2026 n'était pas encore publié à cette date.
| Trimestre | IRL 2025 | IRL 2026 | Variation % |
|---|---|---|---|
| T1 | 144,26 | 146,21 | +1,35 % |
| T2 | 144,81 | 146,82 | +1,39 % |
| T3 | 145,38 | 147,19 | +1,24 % |
| T4 | 145,78 | n.d. |
Quelques cas particuliers à connaître...
La révision ne s'applique pas mécaniquement dans toutes les situations. 3 points méritent votre attention, notamment avant de vérifier vos charges locatives récupérables :
- ⚠️ Oubli de révision : la rétroactivité est limitée à 12 mois glissants. Les hausses non réclamées au-delà sont définitivement perdues.
- ⚠️ Zone tendue : un plafonnement additionnel s'applique en sus de l'IRL, réduisant la hausse effective autorisée.
- ⚠️ DPE F ou G : les loyers sont gelés jusqu'en 2028, sans possibilité d'appliquer l'IRL (ANIL 2026).
Pour les passoires thermiques classées DPE F ou G, l'impossibilité d'appliquer l'IRL jusqu'en 2028 pèse directement sur la rentabilité locative. Nous recommandons d'anticiper ce point avant tout achat : une rénovation énergétique peut débloquer à la fois la révision du loyer et la valorisation patrimoniale du bien.
FAQ : Tout savoir sur le calcul de l'IRL et la révision de loyer
Quel IRL utiliser pour réviser mon loyer en 2026 ?
Le trimestre de référence est celui inscrit dans la clause de révision du bail, le plus souvent celui correspondant à la date de signature du contrat. Pour une révision en 2026, vous comparerez l'IRL de ce trimestre en 2026 à celui du même trimestre en 2025. Les valeurs exactes sont disponibles via service-public.fr (2026) et la série officielle INSEE 001515333.
Puis-je réviser le loyer sans clause de révision au bail ?
Non, et la règle est absolue. La loi du 6 juillet 1989 est formelle : sans clause de révision expresse inscrite dans le bail, aucune hausse ne peut être imposée au locataire, même si l'IRL a progressé. Cette protection s'applique indépendamment de la durée du bail ou du niveau d'inflation constaté.
Quelle est la hausse maximum du loyer avec l'IRL ?
La hausse est strictement plafonnée à l'évolution de l'indice entre les 2 trimestres de référence. En 2026, d'après les données INSEE, cela représente environ +1,2 % à +1,4 % selon le trimestre choisi. En zone tendue, un plafonnement additionnel peut encore réduire ce montant en deçà de l'évolution naturelle de l'IRL.
Que faire si j'ai oublié de réviser le loyer l'an dernier ?
La rétroactivité est limitée à 12 mois glissants. Vous pouvez réclamer les hausses non appliquées sur cette période, à condition d'adresser la demande par écrit avant l'expiration de ce délai. Au-delà de 12 mois, les montants non réclamés sont définitivement perdus et ne peuvent plus être récupérés ultérieurement.
L'IRL s'applique-t-il aussi aux baux commerciaux ?
Non. Les baux commerciaux relèvent d'indices distincts : l'ILC (Indice des Loyers Commerciaux) pour les activités de commerce, et l'ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) pour les bureaux et professions libérales. L'IRL est strictement réservé aux baux d'habitation. Pensez à effectuer un état des lieux de location conforme à la réglementation, quel que soit le type de bail concerné.
📚 SOURCES
- INSEE, Série IRL 001515333 : Indice de référence des loyers trimestriel (consulté novembre 2026)
- Service-public.fr : Révision du loyer, règles et calcul (2026)
- Légifrance : Loi du 6 juillet 1989 sur les baux d'habitation, article 17-1
- ANIL : Encadrement des loyers en zones tendues et logements DPE F/G (2026)