Le fantasme du pied-à-terre basque se heurte rapidement à une réalité fiscale que beaucoup de propriétaires découvrent après la signature. Entre la taxe d'habitation maintenue sur les résidences secondaires, la taxe foncière, la surtaxe zone tendue pouvant atteindre 60% et l'imposition de 36,2% sur la plus-value à la revente, la facture annuelle peut dépasser 5 000 € pour un bien à 500 000 €. Voici la cartographie complète des 4 taxes incontournables, avec des calculs concrets sur Biarritz.
TL;DR : Cet article en bref
- 4 taxes s'appliquent cumulativement : THRS (~2 080 €/an pour une VLC de 8 000 €), taxe foncière (~2 400 €/an), surtaxe de 25% à Biarritz depuis 2023 (+520 €), et imposition à 36,2% sur la plus-value à la revente.
- Biarritz est classée en zone tendue depuis 2023 : la surtaxe sur la THRS est appliquée automatiquement, avec possibilité pour le conseil municipal de la porter jusqu'à 60%.
- Exonérations THRS possibles mais strictes : contrainte professionnelle (mutation à plus de 50 km), impossibilité de louer le bien ou hébergement en EHPAD sous conditions de revenus.
La taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS) en 2026
La réforme fiscale de 2023 a transformé le paysage de la taxe d'habitation en France : supprimée pour les résidences principales, elle est maintenue dans son intégralité pour les résidences secondaires, sous l'appellation THRS (taxe d'habitation sur les résidences secondaires), conformément à la fiche F42 de Service-Public.fr et aux données publiées sur impots.gouv.fr pour 2026. Son assiette repose sur la valeur locative cadastrale (VLC) du bien, multipliée par le taux communal voté chaque année par le conseil municipal, ce qui rend la charge variable d'une commune à l'autre, même sur un territoire aussi cohérent que la Côte basque.
À Biarritz, ce taux s'établit autour de 26% pour 2026, un niveau qui se traduit concrètement par une facture significative dès que la VLC dépasse quelques milliers d'euros. Pour un appartement estimé à 500 000 € avec une VLC de 8 000 €, la THRS annuelle atteint environ 2 080 €, soit un montant qui s'ajoute aux autres charges de propriété avant même d'envisager la surtaxe zone tendue.
Cette valeur locative cadastrale constitue la clé de voûte du calcul, car elle est révisée chaque année par l'administration fiscale en fonction des loyers de référence de la commune. Une VLC obsolète ou erronée peut donc fausser le montant de votre taxe à la hausse comme à la baisse, ce qui justifie un contrôle régulier de votre avis d'imposition.
La valeur locative cadastrale est parfois erronée ou obsolète, notamment pour les biens rénovés ou atypiques du littoral basque. Nous vous recommandons de vérifier attentivement votre avis d'imposition et de demander une rectification administrative si la VLC semble disproportionnée par rapport aux caractéristiques réelles de votre bien.
Qui doit payer la THRS à Biarritz ?
La THRS s'applique à tout propriétaire réunissant simultanément 4 conditions définies par l'administration fiscale :
- Le logement est meublé au 1er janvier de l'année fiscale, avec un mobilier suffisant pour le rendre immédiatement habitable.
- Le bien n'est pas affecté à la résidence principale, qu'il s'agisse du propriétaire ou du locataire en place.
- L'occupant désigné est clairement identifiable au 1er janvier, propriétaire direct ou locataire actif selon les termes du contrat.
- En cas de multipropriété, une seule résidence principale est exonérée par foyer fiscal, les autres biens tombant automatiquement dans le champ de la THRS.
Comment est calculée la taxe concrètement ?
La formule est directe : THRS = valeur locative cadastrale (VLC) × taux communal. À Biarritz, avec un taux d'environ 26% et une VLC de 8 000 €, cela représente 2 080 € de taxe annuelle, indépendamment de la valeur de marché du bien.
Cette VLC est révisée chaque année par les services fiscaux en fonction des loyers de référence locaux, ce qui génère une progression mécanique de la THRS d'une année sur l'autre, même sans aucune modification du bien ni de son usage.
Attention aux logements vacants : une confusion fréquente
La THRS et la taxe sur les logements vacants (TVL) sont souvent confondues, mais elles ne se cumulent pas et répondent à des critères bien distincts.
| Critère | THRS | Taxe sur les logements vacants (TVL) |
|---|---|---|
| Type de bien | Logement meublé et utilisable | Logement non meublé ou inoccupé depuis plus d'un an |
| Taux applicable | Taux communal (~26% à Biarritz) | Jusqu'à 34% en zone tendue |
| Cas d'application | Résidence secondaire meublée occupée ponctuellement | Bien vide sans occupation depuis 12 mois minimum |
Pour mieux cerner les implications fiscales dès l'acte d'achat, le guide dédié à acheter une résidence secondaire à Biarritz apporte des précisions utiles sur le calendrier fiscal à anticiper.
Taxe foncière : un impôt annuel qui ne disparaît jamais
La taxe foncière est l'impôt immobilier que nul propriétaire ne peut esquiver, résidence principale ou secondaire. Due chaque 1er janvier par le propriétaire inscrit au registre cadastral, elle ne prévoit aucun allègement spécifique pour les biens secondaires, contrairement aux dispositifs qui bénéficient parfois aux résidences principales (jeunes propriétaires primo-accédants, foyers à revenus modestes).
Voici les 3 points essentiels à retenir sur son fonctionnement à Biarritz :
- Qui paie ? Tout propriétaire enregistré au cadastre au 1er janvier, sans aucune exception liée au statut de résidence secondaire.
- Comment est-elle calculée ? VLC × (taux communal + taux départemental). À Biarritz, cela représente environ 18% (communal) + 12% (départemental), soit un taux global de ~30% de la VLC, selon impots.gouv.fr (2025-2026).
- Montant estimé : Pour une VLC de 8 000 €, la taxe foncière s'élève à environ 2 400 €/an, indépendamment de tout usage locatif ou de la durée d'occupation.
Le calcul de la taxe foncière repose sur les mêmes bases que pour une résidence principale, sans aucune porte de sortie pour le propriétaire d'un bien secondaire.
Surtaxe résidence secondaire : jusqu'à 60% de majoration en zone tendue
La surtaxe sur les résidences secondaires a été introduite par la loi de finances de 2012 avec un objectif clair : freiner la spéculation immobilière dans les zones où le marché locatif est sous tension. L'article 1407 ter du Code général des impôts autorise les communes classées en zone tendue à appliquer une majoration de la THRS allant de 5% à 60%, laissant une grande latitude aux élus locaux pour calibrer l'effort fiscal selon les réalités de leur marché.
Biarritz a rejoint la liste des communes éligibles en 2023, et le conseil municipal a délibéré pour fixer la surtaxe à 25% en 2026, selon le Ministère de l'Économie et de la Souveraineté industrielle et numérique. Sur les quelque 1 150 communes éligibles en France, les taux appliqués varient considérablement, créant des écarts notables entre des communes pourtant géographiquement voisines.
C'est d'autant plus significatif que cette surtaxe s'applique sur la THRS de base et non sur la valeur du bien, ce qui signifie qu'un logement avec une VLC élevée supporte mécaniquement une charge plus importante, sans plafonnement prévu par la loi.
Le taux de surtaxe peut varier significativement entre communes voisines de la Côte basque. Comparer les délibérations de Biarritz, Bidart et Guéthary avant d'arbitrer la localisation de votre achat peut représenter plusieurs centaines d'euros d'économie annuelle sur la seule THRS. Nous vous recommandons de vérifier la délibération municipale en vigueur avant toute décision d'acquisition.
Biarritz et la Côte basque : quelles communes appliquent la surtaxe ?
Plusieurs communes du littoral basque ont intégré le dispositif zone tendue, avec des taux qui varient selon les délibérations de chaque conseil municipal. Hendaye fait figure d'exception notable : elle n'applique pas la surtaxe en 2026, ce qui en fait un point de comparaison utile pour les acheteurs sensibles à la fiscalité.
- Biarritz : 25% de majoration en 2026
- Anglet, Bayonne, Bidart, Guéthary, Saint-Jean-de-Luz : communes éligibles en zone tendue (taux à vérifier sur impots.gouv.fr ou directement en mairie)
- Hendaye : hors dispositif en 2026
Calcul de la majoration : un exemple concret à Biarritz
En reprenant le bien de référence avec une THRS de base de 2 080 €, la surtaxe de 25% appliquée à Biarritz représente 520 € de charge supplémentaire par an. Le total THRS + surtaxe atteint donc 2 600 € annuels pour un bien dont la VLC est de 8 000 €, et ce avant même d'additionner la taxe foncière.
Cette majoration s'additionne à la THRS et figure séparément sur l'avis d'imposition, ce qui peut surprendre lors du premier exercice fiscal suivant l'achat.
Taxe sur les plus-values à la revente : 36,2% de prélèvement
À la revente d'une résidence secondaire, le taux global d'imposition atteint 36,2%, soit 19% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux, conformément aux articles 150 U et suivants du Code général des impôts.
La plus-value brute se calcule en déduisant du prix de vente le prix d'achat, majoré des frais de notaire réels et des travaux justifiés par des factures d'artisans, ce qui peut déjà réduire significativement l'assiette taxable avant même d'appliquer les abattements progressifs.
Et ce n'est pas tout : des abattements entrent en jeu dès la 6e année de détention, à hauteur de 6% par an jusqu'à la 21e année pour l'impôt sur le revenu, et de 1,65% par an pour les prélèvements sociaux sur la même période.
À la 22e année, l'abattement pour prélèvements sociaux bondit à 9%, et l'exonération totale est atteinte après 30 ans de détention pour les 2 composantes, selon les dispositions issues de la réforme de 2014.
Pour un bien acheté 300 000 € il y a 15 ans et revendu 500 000 €, l'abattement IR de 60% (10 ans × 6%) ramène la base imposable à 80 000 €, ce qui change radicalement l'équation fiscale selon l'horizon de détention. La fiscalité des plus-values immobilières détaille chaque palier d'abattement applicable à votre situation.
Exonérations et cas particuliers à connaître
Certaines situations permettent d'obtenir une exonération de la THRS, mais elles restent encadrées par des conditions strictes et nécessitent une démarche proactive auprès de l'administration fiscale. Aucune exonération liée à l'âge ou aux revenus ne s'applique aux résidences secondaires, contrairement aux dispositifs existants pour la résidence principale.
Voici les 3 cas ouvrant droit à une exonération :
- Contrainte professionnelle : mutation de l'employeur à plus de 50 km, impliquant l'impossibilité effective d'occuper le bien. Des justificatifs employeur (lettre de mutation, nouveau contrat de travail) sont exigés par les services fiscaux pour valider la demande de dégrèvement.
- Impossibilité de louer le bien : l'exonération peut être accordée si vous démontrez que la location est matériellement impossible (état structurel du bien, règlement de copropriété restrictif). Un dossier administratif complet doit être déposé auprès des impôts.
- Résidence en EHPAD : les personnes hébergées en établissement médicalisé bénéficient d'une exonération sous conditions de revenus, à condition que le logement soit resté inoccupé depuis leur entrée en établissement.
Si vous envisagez plutôt la mise en location pour amortir ces charges fiscales, l'investissement locatif saisonnier constitue une alternative sérieuse à explorer sur la Côte basque, notamment grâce à la forte demande estivale de la région.
Quelques stratégies pour optimiser la fiscalité de votre bien basque
Réduire la pression fiscale liée à une résidence secondaire basque est possible, mais chaque levier suppose d'accepter des contraintes en échange d'un avantage mesurable. Voici les 4 pistes les plus pertinentes, à évaluer selon votre situation personnelle et la nature de votre bien :
- Location meublée saisonnière (LMNP) : les revenus estivaux compensent en partie les taxes annuelles, mais le régime réel suppose une comptabilité annuelle et peut générer des cotisations sociales. L'effort organisationnel est réel et ne doit pas être sous-estimé.
- Travaux de rénovation énergétique : déductibles de la plus-value brute à la revente si justifiés par des factures d'artisans, avec un gain fiscal potentiel significatif pour un bien de valeur. Cette stratégie est particulièrement pertinente si vous préparez une cession à moyen terme.
- Transformation en résidence principale : suppression immédiate de la THRS et de la surtaxe, mais implique un changement de situation personnelle déclaré au fisc et une réaffectation réelle et habituelle du bien.
- Donation avant cession : permet d'optimiser la transmission en réduisant l'assiette de la plus-value, mais nécessite un accompagnement notarial et fiscal dédié pour en tirer tous les bénéfices sans mauvaise surprise.
Avant de passer en LMNP saisonnier, nous vous recommandons de simuler l'impact global : CFE (cotisation foncière des entreprises), cotisations sociales sur les revenus et obligations comptables annuelles. Pour un bien basque à forte rentabilité estivale, le gain net est réel mais nécessite un accompagnement fiscal dès la première année d'exploitation.
FAQ : Tout savoir sur la fiscalité des résidences secondaires
Puis-je échapper à la taxe d'habitation si je loue mon bien quelques semaines par an ?
Non : le critère déterminant est le statut du logement au 1er janvier de l'année fiscale. Une location saisonnière ponctuelle de quelques semaines ne modifie pas l'assujettissement à la THRS, qui reste due si le bien était en résidence secondaire meublée au 1er janvier, indépendamment des périodes d'occupation effective au cours de l'année.
La taxe foncière est-elle déductible de mes revenus locatifs ?
Oui, en régime réel : vous pouvez la déduire en LMNP réel ou en revenus fonciers réels. En revanche, si vous optez pour le micro-BIC ou le micro-foncier, l'abattement forfaitaire appliqué par l'administration est censé couvrir l'ensemble de vos charges, taxe foncière incluse, sans déduction supplémentaire possible.
Comment savoir si ma commune applique la surtaxe résidence secondaire ?
La réponse la plus fiable se trouve sur votre avis d'imposition ou directement sur impots.gouv.fr. Vous pouvez aussi contacter la mairie pour consulter la délibération du conseil municipal en vigueur, qui fixe précisément le taux appliqué pour l'année fiscale concernée.
Puis-je déduire les travaux de rénovation pour réduire la plus-value ?
Oui, à condition que ces travaux n'aient pas déjà été déduits de vos revenus locatifs par ailleurs. Des factures d'artisans agréés sont obligatoires : sans justificatif valable, l'administration fiscale refusera systématiquement la déduction. Les travaux d'entretien courant ne sont pas concernés par ce mécanisme d'imputation sur la plus-value.
Quelle différence entre taxe d'habitation et taxe sur les logements vacants ?
La THRS concerne un logement meublé et utilisable occupé en résidence secondaire. La TVL (taxe sur les logements vacants) vise les biens inoccupés depuis plus d'un an. Les 2 taxes ne se cumulent pas, mais la TVL affiche généralement un taux plus élevé en zone tendue, ce qui en fait parfois la charge la plus lourde pour les biens laissés à l'abandon.
Mon conjoint et moi avons deux résidences : laquelle est considérée comme secondaire ?
La résidence principale est le lieu de résidence effective et habituelle déclaré à l'administration fiscale. Un seul foyer fiscal ne peut en désigner qu'une : l'autre bien est automatiquement traité comme résidence secondaire, indépendamment de sa valeur ou de sa superficie.
Les non-résidents français paient-ils les mêmes taxes sur leur résidence secondaire ?
Pour la THRS et la taxe foncière, les règles sont identiques à celles des résidents fiscaux français. La plus-value à la revente relève d'un régime spécifique non-résident, avec retenue à la source possible selon la convention fiscale applicable entre la France et le pays de résidence du propriétaire.
Peut-on contester le montant de la taxe d'habitation résidence secondaire ?
Une réclamation est possible auprès des services fiscaux dans les délais légaux, généralement avant le 31 décembre de l'année suivant l'imposition. Les motifs retenus par l'administration sont une erreur sur la VLC ou un changement de situation non pris en compte lors du calcul de l'imposition.
📚 SOURCES
- Direction générale des Finances publiques, impots.gouv.fr : Calcul et base légale de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires (THRS), 2026
- Service-Public.fr, fiche F42 : Taxe d'habitation sur les résidences secondaires, conditions, exonérations et majoration, mise à jour 2026
- Code général des impôts, article 1407 ter : Surtaxe résidence secondaire en zone tendue, cadre légal et taux communaux
- Ministère de l'Économie, des Finances et de la Souveraineté industrielle et numérique : Liste des communes appliquant la majoration THRS, 2026
- Code général des impôts, articles 150 U et suivants : Taxation des plus-values immobilières, taux, abattements progressifs et exonérations
- Direction générale des Finances publiques, impots.gouv.fr : Taxe foncière, calcul et taux applicables, 2026