Depuis janvier 2023, la taxe d'habitation a disparu pour 100 % des résidences principales en France. Pourtant, si vous êtes propriétaire d'un appartement ou d'une villa à Biarritz, vous recevez toujours un avis d'imposition à l'automne. Et souvent, le montant surprend : entre la valeur locative cadastrale, le taux communal et la surtaxe en zone tendue pouvant atteindre 60 %, la facture peut largement dépasser plusieurs milliers d'euros.
TL;DR : Cet article en bref
- Calcul basé sur la valeur locative cadastrale × taux global communal (de 18 % à 32 % sur la Côte basque en 2026), avec une surtaxe supplémentaire pouvant atteindre 60 % en zone tendue.
- Biarritz, Bayonne, Anglet, Bidart, Guéthary, Saint-Jean-de-Luz, Ciboure et Hendaye sont toutes classées en zone tendue : Biarritz applique le taux plafond de 60 % depuis 2022.
- 5 cas d'exonération légale existent (EHPAD, AAH, ASPA, mutation professionnelle, ressources modestes), mais les conditions sont strictes et encadrées par la DGFiP.
Résidence secondaire : quand devez-vous payer la taxe d'habitation ?
L'article 1407 du Code général des impôts pose le principe : tout logement meublé qui n'est pas votre résidence principale entre dans le champ de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Cette règle concerne les maisons de vacances, les pied-à-terre en ville et les biens en location saisonnière, dès lors que vous en conservez la disposition une partie de l'année.
Qu'est-ce qui définit vraiment une résidence secondaire ?
La résidence principale est le logement où vous résidez habituellement et de façon effective, ce que l'administration vérifie via vos factures d'énergie, vos avis d'imposition ou l'adresse de scolarisation de vos enfants. Tout autre logement meublé dont vous êtes propriétaire constitue donc une résidence secondaire aux yeux du fisc.
Les multipropriétaires ne peuvent désigner qu'un seul logement comme résidence principale par foyer fiscal. Toutes les autres propriétés, même rarement occupées, restent soumises à la taxe d'habitation sans exception.
La date du 1er janvier : pourquoi elle change tout
La situation au 1er janvier détermine votre assujettissement pour toute l'année, sans proratisation possible. Un achat en février 2026 signifie qu'aucune taxe n'est due pour 2026. Une vente en mars 2026, à l'inverse, laisse l'intégralité de la note à l'ancien propriétaire.
Et pour les locations saisonnières ou Airbnb ?
Si vous louez votre bien en courte durée tout en en conservant la disposition une partie de l'année, la taxe reste bien à votre charge. Pour votre investissement locatif à Biarritz, 3 situations méritent d'être distinguées :
- En location saisonnière de moins de 120 jours par an, le propriétaire reste redevable de la taxe d'habitation.
- En location meublée longue durée, la taxe demeure à la charge du propriétaire bailleur.
- En location vide annuelle, c'est le locataire qui devient redevable au 1er janvier.
Comment est calculée votre taxe d'habitation sur résidence secondaire ?
La formule de base est la suivante : valeur locative cadastrale (VLC) multipliée par le taux global voté par votre commune. Ce taux global est lui-même la somme de 3 composantes distinctes : la part communale, la part départementale et la part intercommunale (EPCI). En apparence simple, ce mécanisme produit en réalité des écarts considérables d'une adresse à l'autre sur la Côte basque.
C'est d'autant plus important à anticiper que ces composantes évoluent chaque année par délibération des collectivités concernées. Les données disponibles sur impots.gouv.fr (rubrique résidence secondaire) permettent de simuler votre charge fiscale avant tout achat.
Avant de signer un compromis de vente, nous vous recommandons de consulter la valeur locative cadastrale du bien sur impots.gouv.fr. Ce chiffre vous donnera une estimation fiable de votre future taxe d'habitation dès la première année, sans mauvaise surprise à l'automne suivant l'acquisition.
Valeur locative cadastrale : la base de calcul imposée
La valeur locative cadastrale représente le loyer théorique annuel que votre bien pourrait produire, calculé sur la base des données foncières du 1er janvier 1970 et réactualisé chaque année par des coefficients légaux. Elle prend en compte la surface pondérée, le niveau de confort et la localisation du logement.
Pour une maison de 80 m² en centre-ville de Biarritz, la VLC tourne autour de 12 000 €. À Anglet, elle se situe généralement entre 9 000 € et 10 500 € pour une surface comparable, et autour de 8 500 € à Bayonne, reflet d'un attrait locatif historiquement légèrement inférieur sur ces secteurs.
Les taux votés par votre commune : l'écart peut être énorme
Le taux global varie sensiblement d'une commune à l'autre. Biarritz centre dépasse les 28 %, quand certaines communes de l'arrière-pays du Pays basque affichent des taux proches de 18 %. Le tableau ci-dessous illustre ces disparités pour une VLC de référence de 10 000 € :
| Commune | Taux global 2026 | Montant pour VLC 10 000 € |
|---|---|---|
| Biarritz | 28 % | 2 800 € |
| Anglet | 24 % | 2 400 € |
| Bayonne | 22 % | 2 200 € |
| Bidart | 20 % | 2 000 € |
| Hendaye | 18 % | 1 800 € |
Quelques abattements qui peuvent alléger la note
En matière de résidence secondaire, les abattements sont quasi inexistants dans les faits. Les 4 types théoriquement prévus par les textes sont soumis à des conditions si restrictives qu'un propriétaire de villa à Biarritz a peu de chances d'en bénéficier :
- Abattement général à la base : réservé aux résidences principales, non applicable aux secondaires dans la quasi-totalité des cas.
- Abattement spécial à la base : possible par délibération communale spécifique, mais rarissime pour les résidences secondaires.
- Abattement pour personnes à charge : soumis à des conditions de ressources strictement liées à la résidence principale du foyer.
- Abattement pour invalidité : applicable uniquement si la résidence secondaire était auparavant la résidence principale du contribuable (cas EHPAD notamment).
Surtaxe d'habitation en zone tendue : êtes-vous concerné à Biarritz ?
Depuis la loi de finances 2017, les communes situées en zone tendue peuvent voter une majoration de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires. Cette surtaxe, comprise entre 5 % et 60 % du montant de base, est décidée chaque année par délibération du conseil municipal. L'objectif affiché est de dissuader la thésaurisation de logements dans des territoires où la pénurie de logements disponibles est structurelle.
La Côte basque illustre parfaitement cette logique. Biarritz applique le taux plafond de 60 % depuis 2022, transformant mécaniquement la charge fiscale pour tout propriétaire d'une résidence secondaire sur son territoire.
Les 1 200 communes concernées : la Côte basque en première ligne
Le classement en zone tendue repose sur un critère légal précis : un déséquilibre structurel entre l'offre et la demande de logements, formalisé par le décret n°2024 relatif aux zones tendues (Légifrance). Sur la Côte basque, 8 communes sont concernées par ce dispositif :
- Biarritz
- Bayonne
- Anglet
- Bidart
- Guéthary
- Saint-Jean-de-Luz
- Ciboure
- Hendaye
La concentration de résidences secondaires sur tout le littoral basque et la pression touristique saisonnière expliquent ce classement massif. Ces communes disposent désormais d'un levier fiscal supplémentaire pour inciter les propriétaires à libérer des logements vers le marché locatif de longue durée.
Comment est calculée cette majoration ? Un exemple concret
Propriétaire d'une maison de 100 m² à Biarritz : avec une VLC de 15 000 € et un taux global communal de 28 %, la taxe de base s'établit à 4 200 €. La surtaxe communale de 60 % s'applique ensuite sur ce montant de base, soit 2 520 € supplémentaires. Total à régler en novembre 2026 : 6 720 €, contre 4 200 € pour un bien identique dans une commune hors zone tendue. C'est ce chiffre que vous devez intégrer dans votre budget avant d'acheter à Biarritz.
Cas d'exonération : qui peut échapper à la taxe ?
L'article 1414 du CGI prévoit des exonérations totales pour des situations précises. Ces dispositifs restent peu nombreux et sont encadrés par des plafonds de ressources fixés annuellement par la DGFiP. Si vous pensez être concerné par l'un de ces cas, la démarche déclarative doit impérativement être engagée avant l'échéance de paiement pour être prise en compte.
Les 5 cas légalement reconnus sont les suivants :
- Personnes âgées en EHPAD : si votre résidence secondaire était votre ancienne résidence principale avant l'entrée en établissement, vous êtes exonéré, sous réserve que le logement ne soit pas occupé par un tiers et que vos revenus ne dépassent pas le plafond applicable. ⚠️ Cette exonération n'est pas automatique : elle doit faire l'objet d'une demande auprès du centre des finances publiques.
- Titulaires de l'AAH (Allocation aux Adultes Handicapés) : exonération totale sous condition de ressources, à vérifier selon le revenu fiscal de référence de votre foyer auprès de votre centre des finances publiques.
- Bénéficiaires de l'ASPA (Allocation de Solidarité aux Personnes Âgées) : même logique que pour l'AAH, sous condition de ne pas dépasser le plafond de revenus fixé par la DGFiP pour l'année concernée.
- Mutation professionnelle temporaire : si votre employeur vous impose de résider ailleurs pour des raisons professionnelles, l'ancien logement principal peut bénéficier d'une exonération pendant la durée de la mutation. ⚠️ Un justificatif employeur officiel est indispensable pour faire valoir ce droit.
- Personnes de condition modeste : sous certains plafonds de revenus et conditions liées à l'âge, une exonération partielle ou totale peut s'appliquer, sur demande motivée auprès du centre des finances publiques local.
La fiscalité d'une résidence secondaire ne se limite pas à la taxe d'habitation : la plus-value immobilière à la revente constitue une autre charge à anticiper si vous envisagez de céder votre bien à terme.
Vérifiez votre éligibilité aux exonérations avant l'échéance de novembre. Certains cas (EHPAD, AAH) ouvrent droit à un dégrèvement rétroactif sur demande, même après paiement : n'attendez pas l'année suivante pour régulariser votre situation.
Différences entre résidence principale et secondaire côté fiscalité
La distinction entre les 2 statuts a des conséquences fiscales majeures depuis l'exonération totale de taxe d'habitation pour les résidences principales en janvier 2023. La taxe foncière, elle, reste due dans les 2 cas, tout comme la TEOM (Taxe d'Enlèvement des Ordures Ménagères). Le tableau ci-dessous résume les différences clés pour 2026 :
| Critère | Résidence principale | Résidence secondaire |
|---|---|---|
| Taxe d'habitation | Exonérée depuis 2023 | Due intégralement |
| Exonérations possibles | Non applicable | Oui, sous conditions strictes |
| Surtaxe zone tendue | Non | Jusqu'à 60 % |
| Montant moyen Biarritz | 0 € | 1 745 € (hors surtaxe) |
| Échéance paiement | Non applicable | Mi-novembre |
| Déclaration obligatoire | Non (sauf changement) | Oui (formulaire H1) |
Déclaration et paiement : ce qu'il faut faire concrètement
L'avis d'imposition arrive chaque année entre septembre et octobre dans votre espace personnel sur impots.gouv.fr. Ne tardez pas à le consulter : toute erreur portant sur la VLC ou la situation du bien doit être signalée rapidement pour être corrigée avant l'échéance. Un retard de paiement entraîne automatiquement une majoration de 10 %, sans mise en demeure préalable.
Optez pour le prélèvement mensuel dès l'acquisition de votre résidence secondaire. Vous évitez ainsi un paiement unique de plusieurs milliers d'euros en novembre et vous lissez la charge sur 12 mois, sans effort de trésorerie à gérer en fin d'année.
Voici les 6 étapes chronologiques à suivre chaque année :
- Réception de l'avis (septembre-octobre) : consultez votre espace impots.gouv.fr ou attendez l'envoi papier à votre adresse.
- Vérification du montant : contrôlez la VLC retenue, le taux appliqué et l'éventuelle surtaxe en zone tendue.
- Choix du mode de paiement : prélèvement mensuel, paiement en ligne ou chèque (ce dernier uniquement pour les montants inférieurs à 300 €).
- Respect de l'échéance : mi-novembre pour tout montant supérieur à 300 €.
- En cas d'erreur : déposez une réclamation via votre espace impots.gouv.fr avant le 31 décembre de l'année N+1 suivant la mise en recouvrement.
- Conservation des documents : gardez vos avis de taxe d'habitation au minimum 3 ans pour faire face à tout contrôle éventuel.
FAQ : Tout savoir sur la taxe d'habitation des résidences secondaires
Peut-on avoir 2 résidences principales et éviter la taxe sur l'une ?
Non : la législation n'admet qu'une seule résidence principale par foyer fiscal. L'administration vérifie la cohérence des justificatifs fournis (lieu de travail, avis d'imposition, école des enfants). Toute double déclaration expose à un redressement fiscal assorti de pénalités financières.
La taxe d'habitation s'ajoute-t-elle à la taxe foncière ?
Oui, ce sont 2 taxes distinctes et cumulables. La taxe foncière est due par le propriétaire, qu'il occupe ou non le bien. La taxe d'habitation sur résidence secondaire est due par l'occupant propriétaire. Les 2 notes tombent chaque automne, généralement à quelques semaines d'intervalle.
Que se passe-t-il si je loue ma résidence secondaire toute l'année ?
En location vide annuelle, le locataire devient redevable de la taxe d'habitation au 1er janvier. En location meublée longue durée, la taxe reste à la charge du propriétaire bailleur. Si votre activité locative est qualifiée de professionnelle par l'administration, vous basculez vers la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises).
Comment contester le montant de ma taxe d'habitation ?
Déposez une réclamation via votre espace personnel impots.gouv.fr, dans la rubrique "Contester une imposition". Le délai légal court jusqu'au 31 décembre de l'année N+1 suivant la mise en recouvrement. Les motifs recevables incluent une erreur de VLC, un taux mal appliqué ou une situation personnelle non prise en compte lors du calcul.
Un bien hérité compte-t-il comme résidence secondaire ?
Oui, dès lors qu'il est meublé et ne constitue pas votre résidence principale. La taxe est due à compter du 1er janvier suivant l'entrée effective en propriété. En cas d'indivision entre plusieurs héritiers, tous les indivisaires sont solidairement redevables de la taxe auprès de l'administration.
La surtaxe de 60 % s'applique-t-elle partout à Biarritz ?
Oui : Biarritz applique le taux plafond de 60 % depuis 2022, sans distinction de quartier ni d'usage. Toutes les résidences secondaires situées sur le territoire communal sont concernées, des villas du Pays basque aux appartements du centre-ville. Vous pouvez vérifier le taux exact via votre espace DGFiP ou auprès de la mairie.
Peut-on déduire la taxe d'habitation des revenus locatifs ?
Non. La taxe d'habitation n'est déductible ni au régime réel ni au micro-foncier, et reste entièrement à votre charge en tant que propriétaire-occupant. En revanche, la taxe foncière, elle, est bien déductible des revenus fonciers au régime réel : une distinction à bien garder en tête lors de votre déclaration.
📚 SOURCES
- Légifrance : article 1407 du Code général des impôts (définition et champ d'application de la taxe d'habitation sur les résidences secondaires)
- Légifrance : article 1414 du Code général des impôts (exonérations de taxe d'habitation)
- Service-public.gouv.fr : fiche F42 "Taxe d'habitation sur les résidences secondaires" (consulté en 2026)
- Impots.gouv.fr : rubrique "Résidence secondaire - Comment est calculée la taxe d'habitation ?" (2026)
- Légifrance : décret n°2024 relatif aux zones tendues (liste des communes concernées)
- Observatoire des finances locales / données publiques des collectivités : taux de taxe d'habitation communaux Pays basque 2026